Pour l’expert Stéphane Ohayon, l’immobilier commercial se transforme : la valeur d’un magasin ne réside plus dans son seul emplacement.

L’adage « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » a longtemps dicté la valeur de l’immobilier commercial. Selon une analyse de Stéphane Ohayon, fondateur d’Elysées Conseils & Développement, ce paradigme est aujourd’hui dépassé. Dans une tribune publiée ce jour, il décrypte une mutation profonde où le point de vente physique change de rôle pour devenir un véritable média au service des marques.

Du point de vente à l’expérience de marque

Si le commerce physique ne disparaît pas, ses fonctions, elles, se réinventent. Les critères traditionnels de flux et de visibilité ne suffisent plus à satisfaire des enseignes qui cherchent à offrir bien plus qu’une simple transaction. Les consommateurs attendent désormais une expérience, un lien et du contenu.

Les marques l’ont bien compris et recherchent des lieux polyvalents, capables de vendre des produits mais aussi de renforcer leur image, d’accueillir des événements, de produire du contenu pour les réseaux sociaux et de prolonger le temps de présence des clients. Cette évolution transforme la boutique en un outil de communication stratégique.

« La boutique devient un média autant qu’un point de vente », résume Stéphane Ohayon.

Cette nouvelle exigence modifie en profondeur les standards de l’immobilier. Les enseignes plébiscitent des lieux ouverts, modulables, aptes à intégrer plusieurs usages et à évoluer rapidement.

Un défi pour le parc immobilier existant

Cette quête de flexibilité se heurte à la réalité du terrain, notamment dans des marchés denses comme Paris. Une part significative du parc commercial reste composée de surfaces anciennes, conçues pour des modèles de consommation traditionnels et offrant peu de modularité. Pour les marques, trouver un espace suffisamment grand, flexible et immédiatement exploitable s’apparente de plus en plus à une « chasse au trésor ».

Même un emplacement premium ne garantit plus l’adéquation avec les nouveaux cahiers des charges. Les besoins ont changé : il faut pouvoir organiser des lancements de produits, créer des expériences immersives ou aménager des zones dédiées à la création de contenu digital. La circulation, la visibilité intérieure et la capacité à reconfigurer l’espace deviennent des atouts majeurs.

L’adaptabilité, nouveau critère de performance

Le rythme de transformation du commerce s’accélère, obligeant les marques à renouveler leurs concepts de boutiques beaucoup plus fréquemment qu’auparavant. Cette cadence impose une pression inédite sur un secteur immobilier dont les cycles sont, par nature, beaucoup plus longs. La capacité d’un actif à évoluer devient alors un critère de valorisation central.

« La valeur d’un actif commercial repose donc de plus en plus sur sa capacité à évoluer dans le temps », analyse Stéphane Ohayon.

Un lieu figé dans une seule fonction perd de son attrait au profit d’espaces pouvant être reconfigurés et adaptés rapidement. L’enjeu n’est plus seulement de commercialiser des surfaces, mais de concevoir des lieux capables d’accompagner les mutations rapides des usages.

En conclusion, l’immobilier commercial change de logique. La performance future ne se mesurera plus uniquement à la qualité de l’adresse, mais à l’agilité des lieux.

« Dans les prochaines années, les espaces les plus performants ne seront probablement pas uniquement les mieux situés, mais ceux capables de s’adapter le plus rapidement aux nouvelles attentes des marques et des consommateurs », anticipe Stéphane Ohayon.

À propos de Stéphane Ohayon

Stéphane Ohayon est le fondateur d’Elysées Conseils & Développement.

Spécialisé dans l’immobilier commercial à haute valeur stratégique, il accompagne depuis près de 20 ans des enseignes nationales et internationales dans leur développement.

via Presse Agence (rédigé à partir d’un communiqué de presse transmis à la rédaction).