De Paris à Aubervilliers, en passant par Levallois-Perret, accéder à un logement adapté à la vie de famille composé d’une chambre par enfant, d’un espace pour télétravailler et d’une surface suffisante pour accompagner les étapes de la vie devient mission quasi impossible.

« Accéder à un T3 devrait être la norme pour une famille qui s’agrandit. Pourtant, dans certaines villes d’ Île-de-France, même cette étape essentielle n’est plus à la portée d’un couple de résidents disposant de deux revenus moyens pour leur commune. Le marché familial se resserre dès le premier enfant ». Justine Gay, rédactrice en chef Figaro Immobilier.

L’Ile-de-France, la région la plus tendue du territoire, concentre à elle seule la majorité des villes où deux salaires moyens ne suffisent plus à acheter un logement familial. Si l’accès au T3 semble déjà hors de portée, le marché des T4 et T5 se referme petit à petit pour la majorité des ménages franciliens. Dans son étude exclusive, Le Figaro Immobilier a comparé le pouvoir d’achat immobilier d’un couple de résidents percevant des revenus moyens pour leur commune aux prix
médians des logements familiaux (T3 à T5).

T3 : le premier seuil de rupture pour les familles franciliennes.

Premier seuil critique pour les ménages : l’achat d’un T3, typologie minimale pour un couple avec un enfant. Parmi les 21 villes françaises de plus de 20 000 habitants où deux salaires moyens ne suffisent plus pour acheter un T3, l’Île-de-France figure en première ligne. De Paris à la petite couronne, plusieurs communes franciliennes illustrent une réalité désormais bien installée : même avec deux revenus moyens locaux, le logement familial de base devient inaccessible.

« En Île-de-France, le simple droit au “chacun sa chambre” pour un premier enfant n’est plus garanti dans plusieurs grandes villes. Le marché familial se ferme de plus en plus tôt », commente Justine Gay, rédactrice en chef du Figaro Immobilier.

Top 5 des villes d’Île-de-France où deux salaires moyens ne suffisent plus pour acheter un T3.

Le fait que des villes comme Clichy ou Pantin affichent des écarts de plus de 45 000 € à 99 000 € pour l’achat d’un T3, destiné à un couple et un seul enfant, est un signal d’alerte majeur. Cela signifie que l’effort de financement exigé force les familles à envisager un T2, ou à retarder l’arrivée du premier enfant, illustrant une crise qui touche la base même du parcours résidentiel.

T4 : un luxe devenu inaccessible pour les familles avec deux enfants.

Pour les familles avec deux enfants, l’accès à un T4 constitue aussi une étape clé du parcours résidentiel. Or, en Île-de-France, ce seuil devient rapidement inaccessible dans un nombre très important de communes. Cette configuration traduit une réalité structurelle alarmante : pour une famille francilienne avec deux enfants, l’achat d’un logement offrant trois chambres impose désormais un arbitrage. L’écart entre le budget disponible et la réalité du marché révèle que l’exclusion ne touche plus seulement les primo-accédants modestes, mais également les classes moyennes supérieures.

Top 5 des villes d’Île-de-France où deux salaires moyens ne suffisent plus pour acheter un T4.

Même dans des villes attractives de la petite couronne, l’effort financier exigé pour un T4 (trois chambres) devient insurmontable. Un déficit d’emprunt approchant les 200 000 € à Clichy et dépassant les 300 000€ à Paris ne peut être comblé que par un apport exceptionnel, rendant la propriété impossible pour les ménages qui doivent se contenter des revenus moyens locaux, malgré leur niveau relativement élevé. La recherche de la troisième chambre mène ainsi à une double peine : soit la famille reste en T3 au prix de la promiscuité, soit elle se résout à migrer vers des zones plus éloignées de l’Île-de-France.

T5 : l’inaccessibilité généralisée pour les familles nombreuses.

Même constat pour les familles de trois enfants ou plus, où l’accès à un T5 avec deux salaires moyens relève désormais de l’exception. En effet, leur acquisition se heurte à la raréfaction de l’offre et à la flambée des prix dans les zones les plus recherchées. La nécessité d’une surface plus importante propulse les prix à des niveaux records, créant un véritable « plafond de verre » pour les ménages, même ceux dont les revenus sont considérés comme confortables. Cette situation force les familles nombreuses à une mobilité résidentielle contrainte, modifiant le tissu démographique de la région, puisque de plus en plus de foyers quittent l’Île-de-France pour retrouver leur pouvoir d’achat dans les régions limitrophes.

Top 5 des villes d’Île-de-France où deux salaires moyens ne suffisent plus pour acheter un T5.

Avec un déficit qui dépasse le demi-million d’euros à Paris et qui oscille autour des 400 000 € en petite couronne, l’accès à cette typologie de logement est simplement inaccessible pour les ménages qui ne disposent pas d’un patrimoine assez important.

Une carte interactive pour visualiser l’accès au logement selon la taille de la famille.

Le Figaro Immobilier met à disposition une carte interactive permettant de visualiser, pour chaque ville :

– si une famille avec un enfant peut encore accéder à un T3,
– si une famille avec deux enfants peut espérer un T4,
– si une famille avec trois enfants ou plus peut financer un T5,
ou
– si la commune bascule dans l’inaccessibilité, quelle que soit la configuration.

Cette visualisation rend tangible la fracture croissante entre besoins familiaux et réalités du marché immobilier. Entre inflation des prix, rareté des grandes surfaces et revenus qui progressent plus lentement, la trajectoire résidentielle des familles franciliennes se transforme profondément.

« La question n’est plus seulement : “peut-on acheter ?”, mais “peut-on acheter le logement adapté à la taille de sa famille ?”. Cette distinction va structurer le marché et les choix résidentiels dans les années à venir » conclut la rédactrice en chef du Figaro Immobilier.

A propos Le FIGARO IMMOBILIER.

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Méthodologie.

Pour connaître le pouvoir d’achat du couple, nous avons pris en compte les salaires moyens des hommes et des femmes par ville indiqués par l’Insee (2022). Nous avons ensuite calculé la capacité d’emprunt maximale de ce couple type sur 25 ans, avec un taux d’effort de 35%, un taux d’intérêt de 3,30% (taux moyen constaté par Meilleurtaux sur 25 ans en novembre 2025), et une assurance emprunteur de 0,34% (taux moyen d’une assurance groupe). La capacité d’emprunt est calculée hors apport personnel exigé par les établissements bancaires lors de l’acquisition (le montant de l’apport est compris entre 10% et 20% du montant total du projet). Habituellement et dans le cadre du financement de la résidence principale, ce montant est plutôt de 10% et comprend les frais de notaire,
frais de garantie et frais bancaires. Les prix de vente des logements sont des prix médians. Ils ont été calculés sur la base du prix médian du mètre carré par nombre de pièces au 1er octobre 2025. Une donnée fournie par Yanport, société spécialisée dans la data immobilière, et qui concerne tous les types de biens (neuf et ancien, maisons et appartements). À noter qu’il est évidemment possible de trouver des biens immobiliers familiaux à des tarifs inférieurs aux prix médians indiqués dans cet article. Notamment en s’éloignant de l’hypercentre des villes ou en misant sur des biens avec travaux.