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LYON : Etude Cushman & Wakefield sur le Marketbeat B…

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Floriane Dumont
4 Fév 2024

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LYON : Etude Cushman & Wakefield sur le Marketbeat Bureaux, le bilan 2023

Creux de vague ou ligne de crête ?

Entre « post-crise » et « pré-reprise »

 La France n’a pas échappé à la confusion liée aux dernières perturbations mondiales d’ordre sanitaire, politique et économique. Elle tente de maintenir ses indicateurs à flot dans un contexte de recul de la demande et de fortes tensions, notamment sur les prix de l’énergie. La croissance atone du 4ème trimestre (0% contre +0,2% prévue par le gouvernement) fait suite à un 3ème trimestre dans le rouge (-0,1%). L’année 2023 s’achève ainsi sur une croissance cumulée de +0,8%, en net recul au regard des 2 années précédentes (+6,4 en 2021 et +2,5% en 2022), permettant au pays d’échapper de peu à la récession. Cette tendance molle devrait se poursuivre en 2024, avec une croissance attendue de +0,9%, insuffisante pour contenir le déficit public à 4,4% du PIB comme promis par le gouvernement. Ce résultat intervient par ailleurs dans un contexte où l’inflation annuelle s’établit autour de 5%, malgré une décélération entamée depuis l’été. Cette dynamique plus favorable devrait se poursuivre dans les mois à venir, y compris pour l’inflation sous-jacente. Ainsi, après l’énergie et les services, le ralentissement de l’inflation devrait toucher l’alimentation et les produits manufacturés, contribuant par la même à la reprise de la consommation des ménages.

Cette dernière a en effet quasiment stagné en 2023, avec +0,6% seulement, après +2,1% en 2022. Le pouvoir d’achat (+0,8% en 2023) reste au cœur des préoccupations des français, qui continuent donc à préserver leur épargne lorsqu’ils le peuvent (17,7% du revenu). En fin d’année, les indicateurs de climat des affaires et de confiance des ménages restent inférieurs à leurs tendances long terme, dans l’attente de perspectives de reprise tangible. La progression du taux de chômage à 7,5% fin 2023 semble marquer la fin d’un cycle de 7 années de repli, de plus de 10% à 7,1%, son point bas atteint au T1 2023. La stagnation de la croissance et la mise en place de la réforme des retraites devraient réduire le rythme des créations d’emploi (moins de 25 000 par trimestre en 2024 vs 100 000 en moyenne en 2022). En parallèle, la fin des mesures d’aide de l’Etat et les difficultés rencontrées par les TPE et PME pour rembourser leur PGE accélèrent les défaillances d’entreprises, qui ont augmenté de +34,4% en 2023, particulièrement dans les secteurs de l’hébergement-restauration et de l’informationcommunication. L’ensemble de ces éléments devrait conduire le taux de chômage aux alentours de 7,8% d’ici fin 2025, s’éloignant de fait du plein emploi visé à horizon 2027 par le gouvernement.

Demande placée

Le manque de grandes transactions impacte le marché

Des conditions géopolitiques et une situation économique chahutées ont bousculé les certitudes des utilisateurs. 248 400 m² ont été placés sur le marché lyonnais en 2023, en recul de -24% vs 2022, et de -16% sur la moyenne décennale. De moindre ampleur, l’orientation à la baisse s’observe également pour le nombre de transactions, tant vs 2022 (-7%) que par rapport à la moyenne décennale (-2%). L’ensemble des segments de surfaces enregistre des baisses significatives, à l’exception de celui compris entre 200 et 500 m² qui demeure stable. Les grandes transactions manquent particulièrement à l’appel, avec un recul de 41% du placement dans les segments > 2 000 m² et l’absence de transactions > 10 000 m². Ainsi, la surface moyenne transactée s’inscrit en retrait de 13% sur la moyenne décennale (469 m² en 2023 pour 538 m² en moyenne décennale). Cette baisse intervient dans un contexte de réduction des surfaces prises à bail par les utilisateurs, liée notamment aux nouvelles organisations de travail.

Les entreprises n’en restent pas moins attentives à la qualité des immeubles. Ainsi, bien qu’en régression de 42% vs 2022, la demande de 1ère main conserve une part importante dans le placement (46%). Les transactions portant sur des immeubles neufs ou restructurés constituent le top 5 des surfaces commercialisées, à l’image des 8 200 m² loués par Burgundy School of Business dans CONNEXION (Lyon 8ème) ou des 7 920 m² pris à bail par Galileo Global Education France dans CITY RHÔNE (Lyon 2ème), Sur un plan géographique, la baisse des volumes placés touche aussi bien l’Intramuros que l’Extramuros (respectivement -23% et -27% vs 2022). Ces évolutions cachent cependant des situations différenciées. Si la recherche de centralité se confirme avec 78% des volumes transactés Intramuros, la Part-Dieu (44 300 m² ; – 42%) et Gerland (22 900 m² ; -52%) apparaissent challengés par des secteurs comme Confluence (24 500 m² ; +95%) ou Villeurbanne / Tonkin (24 000 m² ; +12%). Parmi les secteurs périphériques, c’est Grand Lyon Est qui anime le marché, avec 26 300 m² placés (+50%) alors que Grand Lyon Nord Ouest, avec 16 300 m² transactés, enregistre une baisse de 38%.

Offre immédiate & taux de vacance

Entre libérations et livraisons, progression de l’offre

Après avoir reflué en 2022, l’offre immédiate repart fortement à la hausse, avec 418 200 m² disponibles (+21% un an), et atteint son plus haut niveau depuis 5 ans. Cette progression s’explique par la livraison d’une trentaine d’opérations (neuves ou restructurées) > 1 000 m² comptant près de 60 000 m² encore disponibles, mais aussi par des libérations de surfaces de 2nde main, le tout dans un contexte de ralentissement du marché transactionnel. Ainsi, l’offre de 1ère main progresse de 11% et celle de 2nde main de 26% en un an. La part de l’offre de 1ère main représente un peu moins d’1/3 des disponibilités (-3 pts vs fin 2022). Malgré cette hausse de l’offre disponible, le taux de vacance de la métropole reste relativement bas (5,4%). Il s’inscrit à 5% Intramuros, alors que l’offre immédiate y progresse de 27% sur un an, pour atteindre 253 200 m², et à 6,3% Extramuros, avec une offre immédiate en augmentation de 12% (165 000 m²). L’ensemble des segments de surfaces voit leur volume progresser sur un an. Les segments < 2 000 m² enregistrent néanmoins une baisse de 9% des surfaces de 1ère main parallèlement à une forte progression de l’offre de 2de main. Pour les grandes surfaces > 2 000 m², l’évolution haussière est quasi identique quel que soit l’état : +24% en 1ère main et +21% en 2nde main. Sur un plan géographique, l’offre d’Intramuros représente 61% des disponibilités de l’agglomération, la Part-Dieu concentrant la plus grande partie de cette offre (86 900 m²). Extramuros, le stock est principalement localisé à Grand Lyon Nord Ouest (53 600 m²) et Grand Lyon Est (45 900 m²). Dans ce contexte, c’est à la Part-Dieu que l’on trouve les 2 seuls programmes proposant des surfaces de 1ère main immédiatement disponibles > 10 000 m² : NEW AGE et TO LYON

Offre future & projets

2023 année record pour les livraisons

208 500 m² ont été livrés sur un an, soit une progression de 192% vs l’année 2022, et 67% vs la moyenne décennale. Cette envolée des livraisons s’explique notamment par un effet de rattrapage suite aux lancements de chantier différés pendant la pandémie. Malgré une appétence certaine pour ce type de surfaces, le marché va devoir absorber les nouveaux m² des immeubles qui inaugurés en 2023 n’ont pas tous trouvé entièrement preneurs, tels NEW AGE (18 900 m²) ou TO LYON (11 200 m²) à la Part-Dieu, ou encore le CENTRAL BRICK (3 500 m²) à Gerland. Si le volume de chantiers livrables en 2024 recule quelque peu, il reste élevé avec 147 800 m², dont seuls 30% ayant fait l’objet d’une pré-commercialisation. Pour les 2 années suivantes, seule une dizaine de programmes ont vu leur chantier démarrer, avec des taux de pré-commercialisation extrêmement faibles. Par ailleurs, la remontée du niveau de l’offre immédiate et les incertitudes économiques persistantes pourraient freiner le lancement de nouveaux projets dans les mois à venir, notamment ceux qui ne bénéficient pas du critère de centralité ou d’un manque de dessertes. Les possibles décalages de livraison des projets de 2025 à 2026 et plus devraient vite être connus. Dans un contexte où la recherche de bâtiments dernière génération reste une priorité pour nombre d’entreprises, tant pour leur dimension servicielle que pour leurs performances énergétiques et écologiques, cette évolution permettra d’évaluer le degré de confiance des acteurs immobiliers dans le marché lyonnais.

Offre immédiate vs demande placée

Le niveau de l’offre et l’adéquation à la demande sont cruciaux

Le différentiel offre immédiate/demande placée n’a jamais été aussi important. L’augmentation de l’offre survient au moment où la demande placée régresse. Cependant, malgré les nombreuses livraisons recensées en 2023, ce sont surtout les disponibilités de 2nde main qui ont alimenté le stock. Dans un contexte où les entreprises tendent à privilégier les surfaces neuves ou restructurées pour leur implantation, et avec une prévision d’offre future en recul pour les 2 années à venir, il ne faudrait pas que l’inadéquation grandissante entre l’offre et la demande n’aboutisse à enrayer le marché. Point positif, la réponse aux besoins de réhabilitation des immeubles obsolescents et de renouveau urbain s’organise dans l’agglomération, notamment à la Part-Dieu où la réhabilitation de 125 000 m² de bureaux a déjà été réalisée et où les grands projets de renouvellement du parc immobilier se multiplient. L’enjeu sera sans doute plus complexe en périphérie où l’équation économique est plus difficile à résoudre avec des valeurs locatives basses.

Valeurs locatives

Progression constante

Malgré la baisse du placement, les loyers continuent d’augmenter, signe d’un marché mature qui a déjà démontré sa résilience. La valeur moyenne de 1ère main de l’agglomération (221 €/m²) est en hausse de 5% vs 2022. Elle progresse Intramuros (236 €/m²), portée par les loyers enregistrés sur la Part-Dieu (314 €/m² en moyenne), de même qu’Extramuros, malgré une valeur moyenne (155 €/m²) beaucoup plus basse. Sur la 2nde main, la valeur moyenne à l’échelle de la métropole s’inscrit à 197 €/m² (217 €/m² pour Intramuros et 132 €/m² pour Extramuros), en progression de 2%. Dans ce contexte, la performance du prime (321 €/m²) apparaît également en hausse, avec une valeur top atteignant les 330 €/m²