PARIS : Taxe des résidences secondaires, le grand écart des villes
Après sa suppression pour 80% des ménages en 2020, puis des 20% les plus aisés en 2022, la taxe d’habitation a été supprimée entièrement pour les résidences principales.
Mais l’impôt local continuera d’être perçu pour les résidences secondaires, et dans plusieurs communes, il flambe ! En effet, dans les villes situées en « zone tendue », les élus ont la possibilité de majorer cette fiscalité de 5 à 60 % depuis 2017. Et ils ne s’en privent pas.
Dans ce contexte, Prello, pionnier français de l’achat de résidences secondaires partagées, qui avait mené une première étude en 2022 sur la taxe d’habitation des villes de France, a réalisé en septembre 2023 une mise à jour avec l’ajout du taux de taxe foncière. Établie d’après les données du Ministère de l’économie, des finances et de la relance1, cette enquête* a notamment permis de déterminer les villes où il fait « bon » et moins bon payer ses taxes pour sa résidence secondaire.
Résidences secondaires : les Français en tête en Europe !
L’idée n’est pas neuve mais elle a connu un regain de popularité depuis la crise sanitaire. Les confinements successifs et le télétravail ont donné l’envie de fuir les grands centres urbains et de se mettre au vert, le temps des vacances ou simplement d’un week-end. Résultat : la France compte désormais 3,6 millions de résidences secondaires, soit 10% du parc immobilier national2. Un record en Europe ! Et si seulement 13% des Français disposent déjà d’une maison de villégiature, 40% rêvent de pouvoir sauter le pas3.
Reste que bénéficier d’un petit coin de paradis a un prix, et il est élevé, principalement en raison des charges fiscales. Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme visant à la suppression de la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale.
Taxe d’habitation : un calcul relativement opaque et de forts contrastes selon les villes
Comme pour les résidences principales, la taxe d’habitation des résidences secondaires est calculée par la Direction générale des finances publiques à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. On multiplie ensuite le résultat par le taux d’imposition voté par la collectivité territoriale concernée. La différence avec le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence principale tient au fait qu’aucun abattement ni plafonnement en fonction des revenus n’est appliqué.
1 Les données du Ministère de l’économie, des finances et de la relance donnent les Délibérations et taux votés par les collectivités locales en 2022 et 2016 et les données Insee donnent la population par commune en 2019 et le taux de résidence secondaire en 2018.
*Nous avons tout d’abord sélectionné les villes de plus de 5000 habitants en 2019 avec un taux de résidence secondaire en 2018 supérieur à 10%. Et nous avons ensuite classé les villes qui, pour les résidences secondaires, avaient le taux de taxe d’habitation le plus et le moins élevé en prenant en compte l’imposition classique et le taux de majoration appliquée par les villes avec les données actualisées de 2022.
2 « Résidences secondaires : les Français passent au vert » (étude du groupe Mercure, mai 2022)
3 Ibidem
Qui plus est, certaines communes peuvent désormais appliquer une majoration de l’ordre de 5 à 60%, conformément à la taxe sur les logements vacants. Une pratique que l’on trouve dans certaines zones géographiques qualifiées de « tendues » du point de vue de l’offre locative. Pour ce qui est de la taxe foncière, son mode de calcul associe valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Son montant s’obtient en appliquant un taux d’imposition à une base d’imposition
Carry-le-Rouet, Cambo-les-Bains et Saint-Pée-sur-Nivelle sur le podium des villes les moins chères
Aussi, en raison même de son mode de calcul[1], le taux de taxe d’habitation connaît de grandes disparités d’une ville à l’autre. Si dans certaines d’entre elles, le taux de taxe d’habitation n’a pas connu d’évolution notable, dans d’autres, au contraire, elle a très fortement augmenté.
Ce taux est fixé par les communes et pèse d’autant plus lourd qu’elle s’accompagne de la taxe foncière, dont le coût a augmenté en 2023 de 7,1%[2]. Avec cette augmentation sur l’ensemble du territoire, Prello a ainsi établi[3] un top 10 des villes françaises où le taux des taxes (foncières et habitation) est respectivement la plus chère et la moins chère pour une résidence secondaire.
Les villes où le taux des taxes (foncière et habitation avec majoration) pour les résidences secondaires est le plus élevé en 2023 :
1. Sète (80,19% après majoration à 60%)
2. Wimereux (63,19%)
3. Frontignan (61,72% après majoration à 20%)
4. La Rochelle (56,24% après majoration à 50%)
5. La-Seyne-sur-Mer (55,40% après majoration à 20%)
6. Beausoleil (53,94% après majoration à 60%)
7. Le Cannet (53,89% après majoration à 40%)
8. Anglet (53,10% après majoration à 60%)
9. Briançon (52,61%)
10. Guérande (52,19% après majoration à 60%)
Les villes où le taux des taxes (foncière et habitation avec majoration) pour les résidences secondaires est le moins élevé en 2023 :
1. Carry-le-Rouet (23,83%)
2. Cambo-les-Bains (24,45%)
3. Saint-Pée-sur-Nivelle (24,97%)
4. Courbevoie (25,71% après majoration à 20%)
5. Cucq (25,77%)
6. Saint-Michel-Chef-Chef (26,10%)
7. Cassis (26,16%)
8. Valbonne (26,32% après majoration à 60%)
9. Mallemort (26,80%)
10. Pornic (27,26%)
Ainsi, d’après l’enquête menée par Prello, il ressort que les villes où les taux de taxe d’habitation et de taxe foncière sont les plus élevés principalement dans les régions à forte attractivité telles que les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’Occitanie ou encore le Pays-Basque. Cependant, malgré un taux de taxe d’habitation souvent élevé avec l’application d’une majoration dans ces régions, Prello constate que certaines villes font figure d’exception avec des taux de taxes d’habitation et de taxes foncières avantageux compte tenu de leur localisation idéale. C’est notamment le cas de Mallemort, Carry-le-Rouet, Cassis et Saint-Pée-sur-Nivelle.
Prello : la solution pour diviser par 8 les taxes pour sa résidence secondaire
Si le taux de taxe d’habitation fixé par les communes fait mal au budget des propriétaires de résidences secondaires, tout comme l’augmentation généralisée de la taxe foncière, il existe une solution pour profiter d’une maison de villégiature à moindres frais : Prello. La start-up permet d’acheter une résidence secondaire à plusieurs, en rassemblant jusqu’à huit acquéreurs au sein d’une SCI (Société civile immobilière), afin de mutualiser l’achat mais aussi l’ensemble des coûts liés à l’acquisition du bien (création de la SCI, frais d’enregistrement, frais de travaux et d’ameublement).Chaque part sociale équivaut à 44 nuitées d’occupation par an, équitablement réparties entre les copropriétaires grâce à un calendrier de réservation qui donne de la flexibilité aux copropriétaires dans leurs réservations et leur permettant de bloquer leurs périodes de vacances en haute et basse saison jusqu’à 24 mois à l’avance. Pour un plus grand confort des copropriétaires, Prello s’occupe même de la gestion des biens ainsi que de leur mise en location sur les plateformes de location saisonnière.
Ludovic de Jouvancourt, co-fondateur et CEO de Prello, conclut : « Le coût d’entretien d’une résidence secondaire peut très vite augmenter. L’augmentation de la taxe d’habitation et celle de la taxe foncière s’ajoutent désormais aux frais du quotidien (électricité, eau, chauffage…), à l’assurance habitation et aux coûts relatifs à l’entretien. Le coût annuel d’une résidence secondaire représente 1 à 4% de sa valeur immobilière en fonction de ses équipements. Une somme conséquente que l’on peut diminuer en étant propriétaire d’une maison secondaire à 7 ou 8, permettant de diviser d’autant la facture ! Avec Prello, ce qui était jusqu’alors un rêve inaccessible pour la plupart des Français appartient désormais au domaine du possible. »
A propos du Groupe Prello
Fondé par Ludovic de Jouvancourt et Sébastien Gal en août 2021, le Groupe Prello est un service qui démocratise l’accès à la propriété. Résidences secondaires partagées avec Prello, chasse immobilière avec Je rêve d’une maison et investissement locatif grâce à l’immobilier fractionné avec Fragments, le Groupe Prello est la référence en termes d’accessibilité à la propriété en immobilier.
[1] La valeur locative cadastrale est calculée comme suit : surface pondérée x tarif du mètre carré local de référence
Le montant de la taxe d’habitation est calculé d’après la valeur locative cadastrale du bien et de ses dépendances par application d’un taux voté par la collectivité locale du lieu du bien immobilier
[2] https://www.bfmtv.com/immobilier/fiscalite/taxe-fonciere-2023-la-note-explose-pour-les-proprietaires_AV-202308230371.html
[3] taxe d’habitation = valeur locative cadastrale * taux taxe habitation, taxe foncière = valeur locative cadastrale / 2 * taux taxe foncière, imposition globale = taux taxe habitation + 1/2 * taux taxe foncière
