Face à la crise du logement, l’expert Sylvain Gruelles plaide pour la réhabilitation de l’existant, des friches tertiaires aux châteaux.

Alors que la demande de logements reste une préoccupation majeure en France, des milliers de mètres carrés de bureaux, de demeures historiques et de sites industriels demeurent inoccupés, parfois pendant des décennies. C’est sur ce paradoxe que Sylvain Gruelles a bâti son expertise : reprendre des bâtiments à l’arrêt pour leur redonner une fonction et les réinsérer dans le tissu économique et social. Son constat est sans appel : le problème ne réside pas seulement dans un manque de constructions neuves, mais dans notre incapacité collective à réutiliser le patrimoine bâti existant. « On ne manque pas seulement de logements, on n’arrive pas à faire fonctionner ce qui existe déjà », analyse-t-il.

Le grand écart des actifs immobiliers dormants

Le travail de Sylvain Gruelles l’amène à intervenir sur des sites que tout oppose en apparence, mais qui partagent une même paralysie. Un cas d’école récent illustre parfaitement son propos : un ancien siège de France Télécom, un immeuble de 7 000 m² resté vide pendant près de dix ans suite à l’échec d’un projet de reconversion. Cet actif moderne, situé dans une zone potentiellement tendue, représentait un capital gelé et un espace inutilisé. À l’autre extrémité du spectre, il accompagne des projets de rénovation de châteaux, d’hôtels particuliers ou de demeures anciennes. Ces joyaux du patrimoine, souvent complexes à entretenir et à adapter aux normes actuelles, se retrouvent eux aussi sans usage, faute d’un modèle économique viable. Deux extrêmes, un même blocage : l’absence de fonction.

De l’ébénisterie à la résurrection de bâtiments

Pour dénouer ces situations complexes, Sylvain Gruelles s’appuie sur une philosophie pragmatique, héritée de son parcours initial d’ébéniste. Cette formation lui a inculqué une approche fondamentale : composer avec la matière existante, en comprendre les contraintes et les potentiels, plutôt que de systématiquement repartir d’une page blanche. « Mon travail consiste à reprendre des bâtiments laissés à l’abandon — anciens bureaux, opérations bloquées, sites devenus trop complexes à relancer — et à tenter de leur redonner une fonction », explique-t-il. Cette logique de valorisation de l’existant s’inscrit à contre-courant d’un modèle souvent axé sur la démolition-reconstruction, plus coûteux en ressources et en énergie.

Un diagnostic sans concession sur la crise du logement

Sur le terrain, Sylvain Gruelles est le témoin direct des blocages administratifs, financiers ou techniques qui peuvent figer un projet immobilier pendant des années, et ce, malgré des besoins criants en matière de logement. Son intervention se situe précisément à ce point de rupture, là où les porteurs de projet initiaux ont jeté l’éponge. Il réévalue le potentiel du site, imagine de nouveaux usages et articule les solutions pour lever les obstacles un par un. Pour lui, la véritable réponse à la crise actuelle passe par un changement de paradigme. « La question n’est pas seulement de construire, mais de rendre à nouveau utilisables des lieux qui ne le sont plus », martèle-t-il.

Le projet de l’ancien siège de France Télécom en est la preuve concrète. Grâce à sa reprise en main, le bâtiment est aujourd’hui en pleine transformation pour accueillir un programme mixte de logements, intégrant des appartements pour les seniors, du logement social et des lots destinés au secteur privé. Un exemple qui démontre que la réhabilitation intelligente du patrimoine dormant est l’une des clés pour répondre durablement aux défis du logement de demain.