Un arrêt de la Cour de cassation rappelle aux bailleurs leurs obligations de justification, alors que les entreprises paient en moyenne 15% de trop.

Dans un contexte de hausse généralisée des coûts pour les entreprises, la gestion des charges locatives devient un enjeu majeur. Un récent arrêt de la Cour de cassation, en date du 29 janvier 2026, vient de rappeler une règle fondamentale mais souvent négligée : un bailleur doit fournir les pièces justificatives des charges réclamées à son locataire, et non simplement les tenir à sa disposition. Cette décision met en lumière une réalité financière préoccupante : en moyenne, 15 % des charges payées par les entreprises locataires seraient indues.

Une loi ancienne, une pratique ignorée

L’arrêt de la Cour de cassation a conforté une entreprise dans son refus de payer des charges locatives, le bailleur n’ayant fourni qu’un tableau récapitulatif sans les factures ou contrats correspondants. Or, cette décision ne fait que réaffirmer les principes de la loi Pinel de 2014, qui impose déjà une liste précise des charges récupérables dans le bail commercial et place la charge de la preuve sur le bailleur en cas de litige.

Pourtant, cette obligation légale reste largement inappliquée sur le terrain.

« Les justificatifs ne sont jamais transmis, dans un cas sur deux, et les entreprises paient sans poser de questions », observe Sébastien Touzeau, Directeur de la BU Charges Locatives du cabinet de conseil Nerium.

« Par ailleurs, il n’est pas rare que des charges en principe non récupérables, comme certains gros travaux, se retrouvent refacturées aux locataires, sans que personne ne le remarque », ajoute-t-il.

Un surcoût structurel pour les locataires

Le manque de contrôle a un impact financier direct et significatif. Selon les experts de Nerium, le montant des charges indues représente en moyenne 15 % du total payé par les locataires. Ce phénomène s’explique par la complexité du sujet et la dilution des responsabilités en interne.

« Le sujet des charges locatives est à la croisée des chemins entre le juridique, la comptabilité et la technique et nécessite beaucoup de temps et d’expertise pour contrôler ces montants », reprend Sébastien Touzeau.

« Par ailleurs, les responsabilités sont diluées entre la direction immobilière, la comptabilité, le service juridique… mais personne n’est réellement en charge de la vérification des factures », précise l’expert.

Des charges appelées à augmenter fortement

La vigilance est d’autant plus cruciale que les charges locatives sont orientées à la hausse. L’envolée des prix de l’énergie a déjà provoqué des augmentations pouvant atteindre 40 % sur ce seul poste entre 2024 et 2025, selon une étude de CBRE.

Cette tendance va se poursuivre avec l’entrée en vigueur de nouvelles réglementations environnementales pour les bâtiments tertiaires. Le Décret Tertiaire impose une réduction de 40 % de la consommation énergétique d’ici 2030, tandis que le Décret BACS exige l’installation de systèmes de contrôle de la consommation dès 2025. L’obligation d’installer des bornes de recharge pour véhicules électriques (IRVE) ajoutera également des coûts substantiels. La répartition de ces investissements entre propriétaires et locataires devient un point de négociation central.

« En principe, les entreprises locataires ne doivent payer que les charges expressément inscrites dans leur bail. Mais dans les faits, la plupart paient ce que leur demande leur bailleur, et pas forcément uniquement par méconnaissance : certaines redoutent le conflit », souligne Sébastien Touzeau.

Audit et négociation : des solutions pour assainir la relation

Face à cette situation, des solutions existent pour rétablir une relation équilibrée et transparente. La première étape consiste à réaliser un audit complet du bail et des charges facturées. Il est possible de contester les montants indûment perçus sur les cinq dernières années. L’enjeu financier peut être considérable.

« Pour l’un de nos clients, qui louait des locaux de 6000 m² en région parisienne, nous avons ainsi pu récupérer 535 000 € de charges facturées à tort sur les cinq dernières années », témoigne Sébastien Touzeau.

Au-delà d’une intervention ponctuelle, l’objectif est de mettre en place des processus de contrôle pérennes pour s’assurer que chaque partie respecte ses engagements, jetant ainsi les bases d’une relation saine et durable entre bailleur et locataire.

À propos de Nerium et Spartes

Filiale du groupe Spartes, Nerium est le premier cabinet de conseil immobilier entièrement dédié aux entreprises utilisatrices. Il les accompagne dans la transformation de leur politique immobilière pour répondre aux enjeux de performance économique, d’attractivité des talents et de résilience climatique.

Fondé en 2012, le groupe Spartes est un acteur majeur de la performance opérationnelle et économique des entreprises. Son approche combine conseil, externalisation et solutions SaaS pour aider ses clients à maîtriser leurs coûts sociaux, fiscaux, assurantiels et immobiliers.

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via Presse Agence.