Pouvoir d’achat immobilier – Une amélioration passée inaperçue depuis 2023.

En France, 57,4 % des ménages sont propriétaires, mais plus des deux tiers des locataires souhaitent accéder à la propriété (Insee / Ipsos). Un objectif qui semble de plus en plus hors de portée, alors que les prix restent élevés et que la hausse des taux a marqué les esprits. Pourtant, les chiffres racontent une histoire plus nuancée et même contraire à l’idée dominante. Entre fin 2023 et 2025, l’accessibilité financière à la propriété s’est sensiblement améliorée. En deux ans, la part des ménages capables d’acheter un appartement type est passée de 27 % à 40 %, et celle pouvant acquérir une maison de 33 % à 48 %.  Cette amélioration s’inscrit dans le temps long :

• en 1996, il fallait 5,5 années de revenu médian pour acheter un logement type 
• après un pic à plus de 9 années dans les années 2000 
• on retombe en 2025 à 7,8 années pour un appartement et 7,2 années pour une maison, un niveau encore élevé mais en recul par rapport à 2022 (9,3 années)

Pour éclairer ces évolutions, Wüest Partner, société indépendante de conseil, expertise et services en immobilier a analysé l’accessibilité à la propriété à plusieurs échelles – nationale, départementale et urbaine – afin de répondre à une question centrale :

l’accès à la propriété est-il vraiment devenu si difficile en France ?

Découvrez ci- après les principaux enseignements.

1. UNE AMÉLIORATION RÉELLE ENTRE 2023 ET 2025.

La première conclusion de l’étude est claire : les conditions d’accès se sont améliorées.

Cette évolution résulte de trois facteurs combinés :

• Le recul des prix entre 2022 et 2025 (–4,6 % sur les appartements et –4,2 % sur les maisons) ;
• La baisse des taux immobiliers après leur pic de 2023 ;
• La progression des revenus nominaux.

Ainsi :

• Pour un appartement type, 27 % des ménages pouvaient acheter fin 2023, contre 40 % en 2025 ;
• Pour une maison type, 33 % en 2023, contre 48 % en 2025.

Il s’agit d’un rebond de 13 à 15 points en deux ans.

2. MÉTHODOLOGIE : DEUX LOGEMENTS TYPES POUR COMPARER LES TERRITOIRES.

Pour objectiver l’accessibilité, l’étude repose sur deux logements types représentatifs :

• Un appartement de 80 m²
• Une maison individuelle de 120 m²

Les prix proviennent de la base Wüest Partner (prix de l’offre au m²). Les revenus utilisés sont ceux de l’Insee.  Le scénario de financement est homogène sur tout le territoire :

• • 20 % d’apport
  • Prêt à 3,2 % sur 25 ans (taux moyen pratiqué en octobre 2025)
  • Assurance emprunteur 0,35 %
  • Taux d’effort maximal de 35 % (recommandations HCSF)

Cette méthode permet d’estimer précisément la part de ménages pouvant acheter un logement type par département et dans les 50 plus grandes villes.

3. LE REVENU MÉDIAN : UN REPÈRE INDISPENSABLE.

En 2025, le revenu médian des ménages est de 39 000 € par an. Cela signifie que la moitié des ménages français gagnent moins.

Or, le revenu nécessaire pour acheter un logement type dépasse ce niveau :

• • 44 200 € pour un appartement
  • 40 800 € pour une maison

Au niveau national, un ménage médian ne peut donc pas acheter le logement type malgré l’amélioration observée depuis 2023.

4. RÉSULTATS NATIONAUX.

Appartement type (80 m²)

• • Prix moyen : 310 600 €
  • Revenu nécessaire : 44 200 €
  • Part des ménages pouvant acheter : 40 %

(contre 27 % fin 2023)

Maison type (120 m²)

• • Prix moyen : 286 600 €
  • Revenu nécessaire : 40 800 €
  • Part des ménages pouvant acheter : 48 %

(contre 33 % fin 2023)

L’amélioration est réelle, mais l’écart avec le revenu médian reste notable.

5. DÉPARTEMENTS : UNE FRANCE IMMOBILIERE A DEUX VITESSES.

Les écarts territoriaux sont très marqués.

Départements les moins accessibles (appartement type, moins de 20 % des ménages pouvant acheter) : Paris, Alpes-Maritimes, Hauts-de-Seine, Haute-Savoie, Corse-du-Sud, Val-de-Marne.

Départements les plus accessibles (plus de 60 % des ménages pouvant acheter) : Indre, Haute-Marne, Meuse, Ardennes, Creuse, Nièvre.

Au total :

• • 64 départements permettent à plus de 60 % des ménages d’acheter un appartement type
  • 10 départements offrent moins de 20 % de capacité d’achat pour une maison

6. GRANDES VILLES : UN FOSSÉ TRÈS MARQUÉ.

Villes les plus accessibles (plus de 70 % des ménages) : Mulhouse, Limoges, Saint-Étienne.

Villes les moins accessibles (moins de 20 % des ménages) : Paris, Nice, Aubervilliers, Montreuil, Boulogne-Billancourt, Annecy, Aix-en-Provence.

A Nice, un ménage médian ne peut financer qu’environ 42 m², loin des 80 m² du logement type utilisé pour l’étude.

7. PERSPECTIVES 2026 : UNE PÉRIODE DE STAGNATION.

L’amélioration observée depuis 2023 ralentit déjà.

Fin 2025 :

• • Les taux immobiliers repartent légèrement à la hausse
  • Les prix cessent de reculer
  • Le revenu disponible pourrait être affecté par les mesures budgétaires

En conséquence, l’étude ne prévoit pas d’amélioration nette de l’accessibilité en 2026. Une phase de stagnation est attendue..

L’étude complète est disponible en ligne en cliquant ici !

A propos de Wüest Partner.

Wüest Partner est une société de conseil et services en immobilier dont le siège social est à Zürich en Suisse. Pionnière depuis 1985, elle combine expertise immobilière, usage de la donnée et solutions digitales pour simplifier la gestion de l’immobilier tout au long de son cycle de vie et fiabiliser les prises de décision de ses clients investisseurs, propriétaires d’actifs tertiaires, promoteurs, réseaux d’agences immobilières et entreprises utilisatrices. Son équipe pluridisciplinaire répartie dans 15 bureaux en France, Suisse, Allemagne et Portugal propose une large gamme de services qui contribue à la création d’une valeur immobilière durable. Ce sont ainsi plus de 500 experts qui opèrent à travers 3 principaux domaines d’activités : l’expertise immobilière, qui est au cœur des activités de Wüest Partner avec plus de 20 000 expertises réalisées par an ; le conseil en durabilité qui s’appuie notamment sur des analyses ESG, calculs des émissions de CO2 et leur impact sur la valorisation des actifs ; la conception et le développement de solutions digitales (applications et logiciels) alimentées par ses bases de données pour aider à la décision. Forte de son indépendance et sa neutralité, Wüest Partner ne réalise aucune transaction. Son capital est détenu par ses 31 associés. Au titre de 2023, elle a réalisé un chiffre d’affaires de 100 Millions d’euros. Plus d’information sur www.wüestpartner.com ou @WüestPartner sur LinkedIn et Twitter.