La legaltech orka.tax révèle comment des anomalies dans la valeur locative cadastrale créent des écarts de taxe foncière de plus de 30 %.

Dans une même ville, au même étage du même immeuble, deux appartements jumeaux peuvent être assujettis à une taxe foncière radicalement différente. Un paradoxe fiscal que la plateforme orka.tax décrypte, en démontrant que l’écart ne provient pas du taux d’imposition, identique pour tous, mais d’une base de calcul opaque et souvent erronée : la valeur locative cadastrale. Pour de nombreux propriétaires, la facture annuelle pourrait ainsi être largement surévaluée, parfois depuis des décennies.

Une base de calcul obsolète et opaque

Contrairement à une idée reçue, la taxe foncière ne se fonde ni sur la valeur de marché d’un bien ni sur son loyer réel. Elle est calculée à partir d’une « surface pondérée », un concept hérité d’une méthode datant des années 1970. Cette surface intègre la superficie réelle du logement, mais corrigée par une série de coefficients complexes : une catégorie de standing (allant de 1 pour le grand luxe à 8 pour un bien délabré), des ajouts forfaitaires de mètres carrés pour les éléments de confort (eau courante, WC, baignoire, chauffage), un coefficient d’entretien et divers correctifs de situation (ascenseur, vue, etc.).

Ces données, déclarées lors de la construction, évoluent rarement sur le papier, même lorsque le bien est rénové ou que son environnement change. Le moindre paramètre mal renseigné ou jamais mis à jour peut ainsi fausser durablement le calcul de l’impôt.

Démonstration : 390 € d’écart annuel pour deux appartements jumeaux

Pour illustrer ce phénomène, orka.tax prend l’exemple de deux appartements de 65 m², strictement identiques, situés au même étage d’un immeuble du 16ᵉ arrondissement de Paris. Le logement A, dont la fiche cadastrale est conforme, s’acquitte d’une taxe foncière communale d’environ 1 040 €. Le logement B, dont la fiche cumule des anomalies fréquentes (catégorie surclassée, coefficient d’entretien non révisé, équivalences de confort surévaluées), voit sa taxe grimper à 1 428 €.

Le verdict est sans appel : un écart de 37 %, soit près de 390 € de plus chaque année. Sur dix ans, le surcoût pour le propriétaire du logement B atteint 3 900 €. Ce constat n’est pas une spécificité parisienne. Dans des villes à la fiscalité plus élevée comme Nîmes ou Nantes, où le taux communal dépasse 46 % (contre 20,5 % à Paris), les mêmes erreurs de calcul peuvent engendrer des différences de plus de 50 % entre deux biens comparables.

Un droit à la contestation méconnu

Si ces inégalités persistent, c’est en grande partie à cause de l’opacité du système. La fiche d’évaluation cadastrale, document qui détaille l’ensemble des paramètres de calcul, n’est jamais communiquée spontanément au propriétaire. Il faut en faire la demande expresse auprès du centre des impôts fonciers, puis être en mesure de déchiffrer des informations très techniques. Le droit de contestation, pourtant prévu par le Code général des impôts, reste de ce fait largement théorique pour la majorité des contribuables.

« *Quand un propriétaire apprend qu’à logement identique son voisin de palier paie un tiers de moins, il pense à une erreur, ou à un privilège. En réalité, tout est dans la fiche d’évaluation : une catégorie surclassée, une surface mal pondérée, un coefficient d’entretien jamais corrigé après travaux. Ces paramètres datent des années 1970 et personne ne les vérifie* », explique Manon Bellin, avocate associée chez Neora Avocats et co-fondatrice d’orka.tax.

« *Notre métier, chez orka.tax, c’est précisément de remonter cette mécanique ligne à ligne et de rendre au contribuable un pouvoir de contestation qui, sans cela, reste lettre morte* », ajoute-t-elle.

Rendre le contrôle aux propriétaires

Face à cette défaillance, la plateforme orka.tax propose aux propriétaires un outil pour vérifier la cohérence de leur valeur locative. En analysant les données du bien, elle identifie les anomalies potentielles et aide à constituer un dossier de réclamation documenté pour l’administration fiscale. Une correction de la base de calcul permet non seulement de réduire durablement la taxe foncière, mais aussi d’obtenir le remboursement des sommes indûment versées sur les années non prescrites. À l’heure où des millions de foyers sont encore imposés sur la base d’un cliché du marché locatif des années 1970, auditer sa taxe foncière devient un réflexe de bonne gestion.

À propos d’orka.tax

ORKA.tax est une plateforme legaltech française fondée par les avocats fiscalistes Manon Bellin et Gary Cahn.

Sa mission est de permettre à tout propriétaire immobilier de simuler sa taxe foncière, d’identifier les erreurs cadastrales potentielles et d’engager une réclamation fondée auprès de l’administration, le tout de manière simple et digitale. Pour un forfait de 78 € par bien, la plateforme offre un accompagnement complet. Selon l’entreprise, ses clients récupèrent en moyenne 435 € par an.

La simulation initiale est gratuite et accessible sur le site orka.tax.

via Presse Agence (rédigé à partir d’un communiqué de presse transmis à la rédaction).