Les entreprises renégocient leurs baux immobiliers en anticipation de la sortie de crise.

L’immobilier tertiaire, après des années de crise, commence à retrouver des couleurs. Depuis le début de l’année 2025, le prix des loyers de bureaux et entrepôts amorce une remontée. Dans ce contexte, de nombreuses entreprises cherchent à renégocier leurs loyers dès aujourd’hui.

Un regain d’intérêt pour l’immobilier tertiaire

Les employeurs français ont largement fait savoir à leurs salariés que le « bureau bashing » est terminé. Résultat, le nombre de jours télétravaillés a diminué de plus de 40% depuis 2021. Dans le même temps, la détente des taux d’intérêt fait revenir les investisseurs vers l’immobilier tertiaire, qu’il s’agisse de bureaux ou de bâtiments industriels. Sur ce marché, après plusieurs années de disette, l’investissement pourrait croître de 15 à 20% en 2025. Résultat : les loyers des bureaux commencent à progresser dans les grandes villes, ceux des entrepôts et bâtiments industriels se maintiennent dans la plupart des régions. Les professionnels du secteur anticipent de nouvelles augmentations de loyers dans les mois à venir, du moins pour les bâtiments les plus qualitatifs et les mieux situés.

Une stratégie d’optimisation immobilière

Dans ce contexte, les entreprises commencent aujourd’hui à repenser leur stratégie immobilière. « Depuis la crise du Covid, le mot d’ordre consistait à rationaliser le parc immobilier, notamment en réduisant les surfaces, en fermant ou fusionnant des sites », détaille Anne-Flore de Rochemonteix, spécialiste de l’immobilier d’entreprise au sein du cabinet de conseil Nerium. « Aujourd’hui, les entreprises veulent instaurer de nouvelles règles de présence au bureau, mais sans surcoût. Elles adoptent donc une stratégie d’optimisation immobilière. Il s’agit de s’implanter dans de beaux locaux, bien situés, conformes aux normes RSE et aux attentes des salariés… le tout sans se ruiner ».

Des négociations possibles à tout moment

Les entreprises prennent de plus en plus conscience d’un droit longtemps méconnu : celui de négocier leurs loyers à tout moment, et pas uniquement en fin de bail. Pour ce faire, un nombre croissant d’entre elles commencent par analyser en détail leur bail commercial. Il s’agit de prendre en compte le montant du loyer, la répartition des charges, l’évolution de la localisation, l’obligation de remise en état, le contexte économique dans lequel se trouve son bailleur… Cet examen détaillé permet d’identifier les marges de manœuvre possibles.

« Il faut ensuite procéder à un benchmark des loyers acquittés pour des biens similaires, dans la même zone géographique, reprend Anne-Flore de Rochemonteix. Mais attention à ne pas se laisser aveugler par le grand bluff des loyers faciaux : les entreprises locataires paient rarement le loyer affiché. Ce qui compte, c’est le loyer économique, c’est-à-dire le montant effectivement payé, prenant en compte les mesures d’accompagnement accordées par le bailleur : franchise de loyer ou financement de travaux par exemple ».

Indexation et charges locatives : des leviers de négociation efficaces

Au-delà de ces mesures d’accompagnement, généralement obtenues à la prise à bail, les entreprises cherchent aujourd’hui à obtenir plus : la réduction durable de leur loyer. Au-delà de la négociation sur le montant, un levier s’avère de plus en plus utilisé : la clause d’indexation. Les entreprises cherchent à en vérifier la conformité avec la réglementation, contrôler la justesse des calculs (indice utilisé, trimestre de référence…). La démarche s’avère souvent rentable : en cas d’erreur, les entreprises peuvent récupérer les sommes indues sur les 5 dernières années ou encore négocier avec le bailleur un gel ou une suppression d’indexation.

Autre point régulièrement évoqué dans ces négociations, les charges locatives : de nombreuses entreprises locataires se rendent compte, à l’usage, qu’elles ne correspondent pas aux prestations réellement fournies et inscrites au bail. Les auditer et renégocier leur répartition avec le bailleur peut permettre de réaliser de sérieuses économies.

« L’important, dans ces négociations, consiste à avoir défini en amont ce que l’on souhaite obtenir, et quelles concessions on peut envisager en échange, détaille Anne-Flore de Rochemonteix. Le locataire peut, par exemple, proposer de renoncer à sa prochaine échéance triennale, ou encore de repartir sur un nouveau bail de manière anticipée pour obtenir une baisse de loyer».

Bien menées, ces négociations permettent aujourd’hui aux entreprises d’obtenir de substantielles économies immobilières. Les bailleurs, sur un marché en début de retournement, restent relativement ouverts aux négociations, notamment en périphérie des grandes villes.

À propos de Nerium

Filiale du groupe Spartes, Nerium est le premier cabinet de conseil immobilier 100% dédié aux entreprises utilisatrices. Nerium accompagne les entreprises dans l’adaptation et la transformation de leur politique immobilière pour répondre à leurs enjeux : performance économique, nouvelles formes de travail, exploitation des données, attractivité des talents, résilience climatique, maîtrise des risques.

* INSEE mars 2025
Knight Frank France janvier 2025