Face aux 42 % de propriétaires confrontés à des litiges, l’expert Bruno Cantegrel détaille sept obligations locatives pour sécuriser les baux.

La gestion locative est loin d’être un long fleuve tranquille pour les propriétaires bailleurs. Selon les données du secteur, 42 % d’entre eux déclarent avoir déjà fait face à un litige avec leur locataire. Partant de ce constat, Bruno Cantegrel, expert en gestion locative et fondateur de la plateforme MonsieurHugo.com, rappelle dans son ouvrage « Gérer seul sa location sans agence » (Éditions Bréal by Studyrama) que la prévention est la clé d’une relation apaisée. Il y détaille sept obligations fondamentales du locataire, dont la parfaite connaissance par le bailleur permet d’anticiper la majorité des conflits.

Un enjeu de prévention et de communication.

Pour l’expert, la source des tensions réside moins dans la mauvaise foi que dans une méconnaissance des règles par les deux parties.

« La réussite d’une location ne repose pas uniquement sur le choix du bon locataire, mais sur la bonne compréhension – par les deux parties – des règles du jeu dès le départ », affirme Bruno Cantegrel.

Il ajoute : « En tant que bailleur, connaître les 7 obligations légales du locataire n’est pas une option : c’est un levier essentiel pour sécuriser son investissement, prévenir les litiges et instaurer une relation saine et durable. Après plus de 20 ans de gestion locative en direct, j’ai pu constater que la majorité des conflits naissent non pas de la mauvaise foi, mais d’un manque de clarté et d’anticipation ».

Les sept obligations fondamentales du locataire.

L’auteur a synthétisé les devoirs du locataire en sept points essentiels à maîtriser pour tout propriétaire :

1. Le paiement du loyer et des charges : Bien que la plus évidente, cette obligation doit être rigoureusement encadrée. Fixer une date précise et, idéalement, automatiser la collecte par prélèvement permettrait d’éviter 90 % des tensions liées aux retards. Une étude menée par Monsieurhugo.com montre d’ailleurs que les propriétaires utilisant ce système constatent dix fois moins de retards de paiement.
2. L’usage paisible du logement : Le locataire se doit de respecter son environnement, ce qui inclut le voisinage et le règlement de copropriété. Une information claire sur ces règles dès la signature du bail peut prévenir de nombreux conflits.
3. La réponse aux dégradations et aux pertes : Le locataire est responsable des dommages qu’il cause. L’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, est le moment clé pour constater ces dégradations. Le calcul des réparations peut s’appuyer sur une grille de vétusté, si elle est annexée au bail.
4. L’entretien courant et les réparations locatives : Souvent source de confusion, cette obligation concerne les menues réparations et l’entretien régulier (propreté des murs et sols, détartrage, entretien des équipements fournis). Le gros entretien, comme un ravalement de façade, reste à la charge exclusive du propriétaire.
5. Permettre l’accès au logement pour certains travaux : Le locataire ne peut s’opposer à la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble, à la décence du logement ou à l’amélioration de sa performance énergétique. Une bonne communication est ici primordiale.
6. Ne pas transformer le logement sans accord écrit : Aucune modification de la structure ou de l’agencement du bien ne peut être entreprise par le locataire sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur.
7. L’obligation d’assurance : Le locataire doit souscrire une assurance couvrant les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion). Le propriétaire est en droit d’exiger une attestation annuelle pour s’assurer que cette protection fondamentale est bien maintenue.

Une relation basée sur la clarté et les bons outils.

En conclusion, Bruno Cantegrel insiste sur le fait que la sérénité locative repose sur trois piliers : « Un bail bien rédigé, des outils de gestion adaptés, et une relation fondée sur la transparence et la confiance ».

Il défend une approche pragmatique visant à donner aux bailleurs les moyens de gérer leurs biens de manière autonome et efficace, dans le respect du cadre légal.

Pour approfondir le sujet, son livre « Gérer seul sa location sans agence » est disponible notamment sur le site des éditions Studyrama (https://librairie.studyrama.com/auteur/2982/bruno-cantegrel) et sur Amazon (https://www.amazon.fr/Gérer-seul-location-sans-agence/dp/2749557151/).

Une alternative numérique pour la gestion locative.

La plateforme Monsieur Hugo (https://www.monsieurhugo.com/), fondée par Bruno Cantegrel, se présente comme une solution technologique pour les particuliers et petits investisseurs. Elle propose d’automatiser la quasi-totalité des tâches de gestion (collecte des loyers, envoi des quittances, alertes juridiques) afin d’offrir une alternative aux agences immobilières traditionnelles, en combinant outils numériques et assistance juridique.