Selon une étude Green-Acres, la résidence secondaire est une étape de vie, 74% des Français prévoyant d’en faire leur logement principal.

Loin du cliché de la simple maison de vacances, la résidence secondaire s’impose désormais comme une étape clé dans le projet de vie de nombreux Français. Une étude exclusive publiée ce vendredi par la plateforme immobilière Green-Acres révèle que près de trois acheteurs sur quatre (74 %) envisagent de transformer leur bien de villégiature en résidence principale à terme. Cette tendance de fond, analysée dans le troisième volet de l’observatoire 2026 de « l’Immobilier Plaisir », montre que cet achat répond moins à un caprice qu’à une projection structurée sur le long terme. « Nous analysons un mouvement de fond, celui de la résidence secondaire qui est devenue une étape stratégique pour ceux qui, sans quitter le pays, choisissent d’y vivre autrement », analyse Benoît Galy, CEO de Green-Acres.

Un projet de vie avant d’être un statut fiscal

L’observatoire, qui croise des données de l’INSEE, des données fiscales et des millions de recherches internes, propose une nouvelle lecture du marché en se concentrant sur « l’usage avant le statut fiscal ». Green-Acres définit ainsi l’immobilier plaisir comme un bien acquis pour « le repos, la retraite progressive, l’équilibre entre ville et nature, dans un territoire qui fait destination en lui-même ». Appliqué aux chiffres nationaux, ce « filtre villégiature » révèle une forte polarisation du marché. Les Alpes-Maritimes (196 896 résidences) et le Var (177 558) concentrent à eux seuls plus de 13 % du parc national.

Ce basculement vers la résidence principale s’opère dans des délais relativement courts : 60 % des acheteurs envisagent cette transition dans un horizon de un à cinq ans. Ce projet s’accompagne d’une recomposition patrimoniale : si beaucoup vendent leur ancien logement, 41 % le conservent, dont 16 % pour le louer et 25 % pour le transformer à son tour en pied-à-terre. « Cette transition explique le nombre élevé de résidences secondaires dans les grandes villes : ce ne sont pas des destinations de vacances, mais des ancrages conservés », précise Benoît Galy.

Mer, montagne, campagne : trois marchés, trois budgets

L’étude met en lumière trois marchés distincts aux logiques propres. Le littoral représente l’achat de l’emplacement, avec une tension maximale et un prix médian de 416 000 € pour 94 m². Toutefois, des options accessibles existent loin des stations les plus cotées, comme Le Barcarès (139 000 €) ou Gruissan (190 000 €). La montagne affiche un grand écart spectaculaire : le budget médian atteint 484 000 € dans les Alpes, alors qu’il se situe à 150 000 € dans le Massif Central et 165 000 € dans les Pyrénées. « L’acheteur arbitre entre une marque internationale et un ancrage authentique », note le dirigeant.

Enfin, la campagne révèle quatre géographies distinctes. Le Sud-Est constitue un marché d’exception avec un budget médian de 460 000 €, tandis que l’Ouest reste beaucoup plus accessible autour de 199 000 €. La quête de cet immobilier plaisir est principalement le fait des urbains, les habitants des grandes agglomérations et de Paris (28 % des recherches) cherchant le miroir inversé de leur quotidien : une maison (82 %) de 135 m² pour un budget médian de 283 000 €.

La fiscalité et la réglementation redessinent la carte

La pression fiscale et réglementaire pèse de plus en plus sur les choix des acquéreurs. En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a atteint une moyenne de 1 125 €. Dans les 1 461 communes ayant activé la surtaxe, deux tiers des propriétaires concernés paient le taux maximal de 60 %. « Ce qui frappe, c’est l’absence totale de demi-mesure. Dès que la majoration est autorisée, le taux plafond devient la norme », commente Benoît Galy.

Parallèlement, la régulation des locations de courte durée s’intensifie. Aujourd’hui, 703 331 résidences secondaires, soit une sur cinq, se situent dans une zone soumise à des restrictions. Le Pays Basque est devenu un cas d’école : l’instauration de la compensation a fait chuter de 92 % les autorisations de meublés touristiques en un an. « Le potentiel locatif n’est plus un automatisme. Le territoire n’est plus seulement un décor ; il est aussi un cadre juridique et fiscal », ajoute-t-il.

Vers de nouveaux territoires du possible

Face à ces contraintes, les acheteurs se tournent vers de nouvelles géographies. L’observatoire révèle une « zone de liberté » où se combinent prix accessibles, fiscalité modérée et liberté locative. Avec un budget de 150 000 €, il est possible d’acquérir un bien au prix médian dans le Massif Central ou d’accéder à une station des Pyrénées. Selon Green-Acres, dont les données anticipent les transactions de 12 à 18 mois, ce report de la demande vers des territoires moins saturés n’est pas une hypothèse mais une tendance déjà à l’œuvre. « L’immobilier plaisir ne disparaît pas avec la contrainte budgétaire. Il change simplement de géographie. La carte du possible que nous décrivons aujourd’hui pourrait devenir la carte dominante de demain », conclut Benoît Galy.

Fondée en 2004, la plateforme Green-Acres (www.green-acres.fr) est spécialisée dans l’« immobilier plaisir » et propose 340 000 biens à la vente en France et dans plus de 40 pays. L’observatoire complet « l’Immobilier Plaisir » est disponible en téléchargement sur le site de l’entreprise.