Les professionnels de Cushman & Wakefield France réagissent à la publication, ce matin, des indicateurs de marché Immostat pour le 3^ème trimestre 2023.

Cushman & Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières analyses de la publication des chiffres de marché pour le 3^ème trimestre 2023. 

La rentrée a une nouvelle fois été marquée par des signaux contradictoires. Sur le front économique, la récente décision de la Banque de France de revoir à 0,9 % sa prévision de croissance 2023 signe l’incontestable résilience de la France, au regard notamment de ses voisins européens. En revanche, du côté de la lutte contre l’inflation, les derniers chiffres faisant état d’une pause dans le ralentissement jusqu’à présent observé, la BCE a décidé d’un énième réhaussement de son taux directeur. « Si cette hausse n’est pas une réelle surprise, elle a provoqué une nouvelle remontée de l’OAT 10 ans, qui se situe désormais aux alentours de 3,5 %. Ainsi, le marché de l’investissement court toujours après la reconstitution d’un spread attractif pour la classe d’actifs immobilière, malgré la décompression à l’œuvre des rendements. Or, plus vite la nouvelle réalité de marché sera admise par ses acteurs, plus rapide sera le retour de la confiance et de la fluidité du marché. A cet égard, le sens des responsabilités témoigné par les gérants de SCPI constitue un signal fort. » commente Barbara Koreniouguine, CEO France. Sur les marchés locatifs, la bonne tenue globale de la demande placée reflète la résistance des acteurs économiques.

« Néanmoins, le manque de visibilité économique ralentit toujours les prises de décision, comme l’atteste le redémarrage très progressif des grandes transactions. Enfin la solidité des résultats globaux cache de fortes disparités entre des marchés qui rencontrent de sérieux problèmes d’écoulement des stocks (le grand quart Nord/Ouest du bureau francilien), et d’autres où le risque de voir la demande placée entravée par la rareté du stock est réel (le bureau QCA, la logistique Ile-de-France). » conclue-t-elle.

Bureaux Ile-de-France

Avec près de 1,4 M m² placés sur les 9 premiers mois de l’année, le marché des bureaux franciliens continue de rattraper une partie du retard pris début 2023 : le recul comparativement à l’an passé ne s’élève plus qu’à 12 %. La dynamique se poursuit, notamment sur le segment > 5 000 m² dont les volumes transactés reprennent de la vigueur trimestre après trimestre. « La recherche d’aménités urbaines (services, transports) reste le principal driver de la demande des grands utilisateurs, comme l’atteste la toujours bonne performance du QCA parisien. Les grands utilisateurs se tournent néanmoins de plus en plus vers le Sud de la proche périphérie, pour trouver les immeubles répondant à leur besoin d’optimiser leur coût et leur outil immobilier, afin de l’adapter aux nouveaux modes de travail ainsi qu’aux impératifs environnementaux. La 1^ère couronne Sud et la Boucle Sud confirment leur attractivité avec une performance sur le > 5000 m² en progression comparativement au trend de ces dernières années » réagit Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France.

En revanche, à la Défense, si le segment du Mid Market tire son épingle du jeu, les très grands deals manquent toujours à l’appel, ce qui ne permet pas à l’important stock immédiat de se résorber. « Le succès de la précommercialisation d’Altiplano auprès de Suez et d’Enedis constitue en quelque sorte l’exception. Sur la 1^ère couronne Nord également, l’absence de signaux positifs quant à une accélération des grandes demandes pose question, avec une seule transaction > 5 000 m² signée depuis le début de l’année, malgré l’abondance de l’offre neuve » poursuit-il. En tout état de cause, la demande placée en cumul annuel devrait retrouver le niveau atteint en 2021, pour se situer aux environs de 1,9 M m². « Ce volume de 1,9 – 2 M m² placés chaque année devrait, je pense, constituer la nouvelle normalité du marché des bureaux franciliens post-Covid, marqué par l’hybridation accrue de nos modes de travail » conclue-il.

Investissement France en immobilier d’entreprise banalisé

Sur le front de l’investissement, la dégradation rapide de l’activité se poursuit : le 3T 2023 marque le 4^ème trimestre de baisse consécutive des volumes engagés, avec un peu moins de 2 Mds € recensés (selon les résultats provisoires). En cumul depuis le début de l’année, seuls 8,7 Mds € ont été échangés, un niveau en recul de 57 % comparativement à 2022. « Ce n’est malheureusement pas une surprise, le marché continuant à chercher son équilibre dans un environnement financier toujours aussi mouvant. Les acteurs peinent à projeter leurs cash flows, la reconstitution du spread immobilier vis-à-vis des autres produits financiers n’étant pas encore réalisée » note Nils Vinck, Head of Capital Markets France. Le repricing graduel des actifs continue donc : le Prime bureau QCA enregistre une poussée de 25 pbs sur le dernier trimestre, pour s’établir désormais à 4 %. « Attention, ce taux n’est plus atteint que par de rares actifs parisiens de taille liquide. Ce qui est notable en revanche, c’est le très fort et rapide élargissement des rendements exigés par les investisseurs pour des actifs secondaires, non ESG nécessitant des Capex et situés hors des marchés Prime, pour lesquels les taux dépassent désormais les 7% » prévient-il. La nouvelle répartition qui s’est établie entre les différentes classes d’actifs se maintient : le bureau se situe toujours en tête (58 %), mais en recul notable comparativement à son importance pré-Covid ; le commerce physique, fort de son repositionnement réussi face au e-commerce, retrouve une place (24 %) plus en rapport avec son poids historique tandis que la logistique (12%) reste particulièrement affectée par la disparition des portefeuilles pan-européeens et le retrait des investisseurs internationaux.

« Au vu des négociations en cours, il est probable que la fin de l’année ne connaisse pas son traditionnel rallye : nous pronostiquons un volume d’investissement proche des 12 Mds € pour la totalité de 2023. Dans ce contexte morose, l’accélération de la dégradation du marché que nous connaissons pourrait être le signe d’un rebond à venir plus rapide que prévu initialement, par la prise de conscience des vendeurs de la nouvelle donne du marché, parfois de manière forcée compte tenu de leur besoin de liquidités. Nous pronostiquions avant l’été que le point bas du marché serait atteint en milieu d’année 2024, ces dernières semaines nous laissent à penser que cela pourrait être en fin d’année 2023. Ainsi, la fenêtre de marché pendant laquelle il sera possible de bénéficier de décotes substantielles se rapproche. Nous estimons que cette fenêtre de tir est historiquement assez courte, probablement 12 mois au maximum. Seuls ceux en capacité d’anticiper le retournement du cycle avec d’importantes liquidités disponibles seront en mesure d’en bénéficier » conclue-t-il.