Après une année 2024 marquée par des bouleversements sur le marché immobilier – baisse des taux d’intérêt, hausse des loyers et correction des prix –, l’équilibre entre location et propriété se redessine.

Alors qu’en 2024, l’étude de Wüest Partner France, société indépendante de conseil et d’expertise immobilière d’origine suisse, révélait que la location était souvent plus avantageuse dans les grandes villes, l’édition 2025 met en lumière un retournement significatif : la propriété redevient désormais avantageuse dans de nombreuses villes moyennes du pays.

À Marseille, devenir propriétaire permet aujourd’hui de réaliser une économie annuelle de 550 euros par rapport à la location. À Toulon, l’écart est encore plus marqué, avec une économie de 750 euros par an en faveur de l’achat. Ce basculement s’explique par plusieurs facteurs : la baisse continue des taux d’intérêt, une correction des prix immobiliers dans de nombreuses régions et une augmentation des loyers, en particulier dans les grandes villes. Ces évolutions renforcent la compétitivité de la propriété en tant que placement de capital, bien que certaines disparités régionales persistent.

Dans des villes comme Bordeaux ou Annecy, par exemple, la location reste plus avantageuse en raison de coûts d’acquisition élevés. Cependant, des conditions économiques favorables, comme un nouveau recul des taux d’intérêt ou une légère baisse des prix, pourraient rapidement inverser cette tendance à court terme.

En 2025, les conditions économiques et immobilières offrent un nouveau souffle aux acquéreurs potentiels. Soutenues par des taux de crédit en repli et un ralentissement des prix, ces perspectives permettent d’envisager l’achat immobilier comme une opportunité à ne pas manquer dans un contexte économique globalement favorable. Décrytage…

GRANDES VILLES : L’ECART ENTRE PROPRIETE ET LOCATION SE RESSERRE

 Une situation contrastée en 2023

Dans l’étude de fin 2023, Wüest Partner avait révélé que dans les 10 plus grandes villes de France, les coûts de la propriété excédaient ceux de la location. Pour que la propriété devienne plus attrayante, il fallait alors compter sur des hausses annuelles de la valeur immobilière de l’ordre de 0,5 à 1,5%.

2024 : un resserrement des écarts

Les résultats actuels (fin 2024) montrent une situation plus nuancée. Certes, dans des villes comme Paris, Lyon, Toulouse ou Nice, la propriété demeure plus coûteuse que la location. Cependant, l’écart entre ces deux options s’est considérablement réduit. Désormais, une appréciation minime de la valeur du bien (de l’ordre de 0,2 à 0,5 % par an) suffirait à rendre la propriété plus avantageuse.

Paris : une baisse spectaculaire de l’écart

À Paris, les coûts annuels de la propriété sont estimés à 33 560 euros, contre 31 590 euros pour la location. La différence se limite à 1 970 euros par an, contre 7 840 euros l’année précédente.

Ce resserrement s’explique par plusieurs facteurs :

• La baisse des taux d’intérêt,
• La diminution des prix immobiliers,
• La hausse des loyers,
• La réduction du taux de la taxe foncière.

Marseille : la propriété prend l’avantage

À Marseille, la situation s’est même inversée cette année. La location y est désormais plus coûteuse que la propriété. De fait, devenir propriétaire y serait plus avantageux même sans hausse de la valeur du bien.

Les villes moyennes confirment l’avantage de la propriété

Dans de nombreuses villes moyennes, comme Toulon, les coûts annuels de la propriété s’élèvent à 11830 euros par an, contre 12580 euros pour la location. Une légère dépréciation annuelle de la valeur du logement (inférieure à 0,4%) ne suffirait pas à inverser cet avantage. De nombreuses autres villes, comme Le Havre, Grenoble, Villeurbanne, Le Mans, Brest ou Amiens, affichent également un clair avantage pour la propriété.

Saint-Étienne : un exemple marquant

Saint-Étienne se distingue par des prix particulièrement bas : un appartement type y coûte environ 78 200 euros, soit près de la moitié des prix pratiqués dans des villes de taille comparable comme Reims ou Le Havre. Malgré des loyers également très abordables, l’avantage de la propriété y est significatif, permettant des économies annuelles de 2 270 euros. À Roubaix, Argenteuil, Vitry-sur-Seine, Mulhouse et Le Mans, la propriété permet également d’économiser plus de 2000 euros par an par rapport à la location.

Bordeaux et Annecy : louer reste avantageux

D’autres villes, comme Boulogne-Billancourt, Aix-en-Provence, Annecy, Montreuil ou Bordeaux continuent de présenter un avantage en faveur de la location. Dans ces localités, louer permet d’économiser plus de 2000 euros par an. Néanmoins, devenir propriétaire n’y est pas forcément un choix désavantageux : les hausses de valeur nécessaires pour rentabiliser la propriété restent modestes, de l’ordre de 0,6 à 0,8% par an. Des telles appréciations semblent réalistes à long terme.

Un regard historique pour nuancer les tendances

Au cours des 20 dernières années, les prix des appartements en France ont progressé en moyenne de 3 % par an, malgré des périodes de correction, comme la crise financière de 2008 ou la hausse des taux d’intérêt en 2023.

Figure 4 : Résultats détaillés dans les 50 plus grandes villes de France

Valeurs moyennes sur l’horizon d’investissement de 20 ans

*Les coûts de la location comprennent le loyer et les charges

**Les coûts de la propriété comprennent les frais d’acquisition et de garantie (la première année), les frais d’intérêts, l’assurance emprunteur, la taxe foncière, les coûts d’opportunités des fonds propres les coûts d’entretien et les charges de copropriété.

AVANTAGE A LA PROPRIETE DANS PLUS DE 75% DES DEPARTEMENTS FRANÇAIS

Une large majorité des départements favorise l’achat

La figure 5 montre les variations de valeur minimales nécessaires à rendre la propriété plus avantageuse que la location, agrégées au niveau départemental. Une valeur négative signifie que la location est plus coûteuse que l’achat, rendant ainsi l’achat avantageux même sans augmentation future de la valeur du bien. Actuellement, cette situation prévaut dans 76 des 96 départements français.

Des prix abordables dans le centre et le nord de la France

Dans plusieurs départements du centre et du nord de la France, comme la Creuse, l’Indre, le Cher, la Marne ou les Ardennes, les prix de la propriété restent particulièrement abordables. Ces régions, caractérisées par une activité économique et des revenus médians plus modestes, comptent également : de nombreux logements vacants et un parc immobilier plus vétuste.

Ces facteurs expliquent des prix immobiliers globalement plus bas, entraînant des frais de financement réduits et un avantage significatif pour l’achat par rapport à la location. Même en cas de légère dépréciation de la valeur du logement, jusqu’à environ 3% par an, la propriété demeurerait plus avantageuse dans ces départements.

Les défis pour la propriété dans certains départements

À l’inverse, à la fin de 2024, 20 départements français affichent encore des coûts de la propriété supérieurs à ceux de la location, malgré la récente baisse des taux d’intérêt. Dans ces territoires, une appréciation de la valeur des logements serait nécessaire pour rentabiliser un achat immobilier. Là encore, ces appréciations restent de faible envergure, comprises entre 0,1% et 0,8% par an.

Focus sur Paris, le littoral et les zones touristiques

L’avantage à la location est particulièrement marqué dans des zones touristiques ou très demandées, telles que :

• Paris et les Hauts-de-Seine,
• Les départements du littoral atlantique (de la Bretagne à la Gironde),
• Les départements alpins, méditerranéens et la Corse.

Ces régions plus touristiques et prisées comptent une forte proportion de résidences secondaires, dont les prix élevés contribuent à tirer le niveau général des prix immobiliers vers le haut. Ces prix élevés expliquent la rentabilité moindre de la propriété.

Figure 5 : Appartements – variation annuelle minimale de valeur pour que la propriété soit financièrement rentable (horizon-temps : 20 ans)

CONCLUSIONS : LA PROPRIETE REPREND DES COULEURS

Un contexte favorable à la propriété

La baisse des taux des crédits immobiliers, combinée à la diminution des prix des logements et à la hausse des loyers, a renforcé l’attractivité de la propriété dans de nombreuses régions. Même dans les villes et départements où la propriété reste plus coûteuse que la location, les hausses de valeur nécessaires pour rentabiliser un achat immobilier restent généralement modestes, souvent inférieures à 1,0 %.

L’impact des taux d’intérêt pour 2025

L’analyse repose sur un taux moyen de crédit immobilier de 3,3% (état : novembre 2024). Mais l’évolution de l’attractivité de la propriété en 2025 dépendra de l’évolution des taux d’intérêt. La récente baisse des taux directeurs par la BCE en décembre 2024 pourrait entraîner une nouvelle diminution des taux des crédits immobiliers dans les mois à venir. De plus, compte tenu du faible dynamisme économique observé en France et en Allemagne, il est probable que la BCE procède à d’autres baisses en 2025, ce qui rendrait l’acquisition immobilière d’autant plus attractive.

2025 : un moment opportun pour acheter ?

Les signes d’une possible fin du cycle baissier des prix immobiliers laissent penser que 2025 pourrait être un moment propice pour acheter un logement.

Ce contexte favorable est renforcé par :

• Les incertitudes politiques et géopolitiques, qui encouragent les ménages à investir dans la pierre, perçue comme une valeur refuge,
• Une accumulation d’épargne chez les ménages français, soutenue par ces incertitudes.

L’épargne, un levier pour concrétiser des projets immobiliers

La hausse de l’épargne, couplée à une éventuelle nouvelle baisse des taux, pourrait permettre à de nombreux ménages de concrétiser leur projet d’achat immobilier. Ce contexte, marqué par des dynamiques économiques favorables, rend l’investissement dans la propriété particulièrement attractif en 2025.

A propos de Wüest Partner

Wüest Partner est une société de conseil et services en immobilier dont le siège social est à Zürich en Suisse. Pionnière depuis 1985, elle combine expertise immobilière, usage de la donnée et solutions digitales pour simplifier la gestion de l’immobilier tout au long de son cycle de vie et fiabiliser les prises de décision de ses clients investisseurs, propriétaires d’actifs tertiaires, promoteurs, réseaux d’agences immobilières et entreprises utilisatrices. Son équipe pluridisciplinaire répartie dans 15 bureaux en France, Suisse, Allemagne et Portugal propose une large gamme de services qui contribue à la création d’une valeur immobilière durable. Ce sont ainsi plus de 500 experts qui opèrent à travers 3 principaux domaines d’activités : l’expertise immobilière, qui est au cœur des activités de Wüest Partner avec plus de 20 000 expertises réalisées par an ; le conseil en durabilité qui s’appuie notamment sur des analyses ESG, calculs des émissions de CO2 et leur impact sur la valorisation des actifs ; la conception et le développement de solutions digitales (applications et logiciels) alimentées par ses bases de données pour aider à la décision. Forte de son indépendance et sa neutralité, Wüest Partner ne réalise aucune transaction. Son capital est détenu par ses 31 associés. Au titre de 2023, elle a réalisé un chiffre d’affaires de 100 millions d’euros.

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