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MARSEILLE : ​​​Les mutations de la propriété foncière en …

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MARSEILLE : ​​​Les mutations de la propriété foncière en région Sud

Forte population, prépondérance des multipropriétaires, accès au logement : dans le cadre du cycle de rencontres Connaissance des territoires, experts et chercheurs étaient réunis pour passer la question de la propriété sur notre territoire à la loupe.

La région Sud se caractérise par une forte population (plus de 5 millions d’habitants), des espaces naturels remarquables qui constituent la moitié de son territoire et une forte attractivité touristique (elle est la 2e région la plus visitée après l’Île de France). Autant de facteurs qui influencent l’évolution de la propriété foncière, à l’heure où les enjeux environnementaux et de sobriété sont plus que jamais au cœur des préoccupations. Pour comprendre les mécaniques du logement en région Sud, la plateforme Connaissance des territoires a réuni plusieurs chercheurs et experts à l’Institut Méditerranéen de la Ville et des Territoires.

A qui appartient le territoire ?

En région Sud comme ailleurs en France, les inégalités se sont creusées et les patrimoines se sont concentrés depuis les années 80. Si dans le Nord, l’histoire immobilière s’est écrit avec celle des logements ouvriers, dans le Sud, les activités touristiques ont largement guidé la répartition du territoire. A l’échelle nationale, les individus et les ménages, en qualité d’occupants ou de bailleurs, sont de très loin les premiers propriétaires fonciers immobiliers, comme le montre l’étude de Laure Casanova Enault, Guilhem Boulay (Avignon Université), Martin Bocquet (CEREMA). Ils possèdent 60,3 % de la surface habitable totale des appartements, 92,4 % de celle des maisons et 72 % de la superficie totale des terrains nus. Les bailleurs sociaux et les propriétaires publics sont également des propriétaires non négligeables d’appartements et de terrains nus. En comparaison, les investisseurs privés possèdent une faible part de la surface du parc foncier-immobilier : seulement 8% pour les appartements, 3 % pour les maisons et 2,3 % pour les terrains nus. Pourtant, avec seulement 55 % de ménages propriétaires, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur se place en dessous de la moyenne en France métropolitaine.

Quelles spécificités de la propriété en région Sud ?

On estime que seule la moitié des ménages locataires pourraient acheter un logement adapté à leur composition familiale en région Sud. En cause, des prix plus élevés qu’ailleurs en province, à l’achat comme à la location. En 2007, il fallait compter 13,2 années de smic pour s’offrir un logement sur notre territoire, contre 9,7 années dans le reste de la France. Aujourd’hui, le prix médian s’élève à 11,6 années de smic, contre 9,1 années ailleurs en province. La région connait de grandes disparités selon les territoires. Ainsi, un couple avec enfant pourra acheter plus de 100 m2 à Carpentras, contre 39 m2 dans une commune comme Beausoleil. Autre facteur déterminant, le poids des surfaces détenues par les multipropriétaires, comme le montre l’étude de l’INSEE. Il représente 75 % des logements, soit 7 points de plus que le niveau national. Les ménages multipropriétaires en région Sud sont plus âgés qu’ailleurs en France, et un tiers d’entre eux sont aisés contre un quart en France. 63 % d’entre eux habitent dans la région, 37 % résident hors de la région, majoritairement en Île de France et en Rhône-Alpes. Ces derniers ont plus de biens que tous les autres : 30 % d’entre eux possède plus de 5 biens. Les logements détenus par les multipropriétaires sont concentrés dans les zones urbaines, où ils ont une vocation majoritairement locative, et sont surreprésentés sur le littoral, dans les sites hautement touristiques comme les gorges du Verdon, ou dans les stations de ski (où l’on trouve jusqu’à 90 % de multipropriétés), pour des résidences secondaires. Des données à prendre en compte pour orienter les politiques publiques, et notamment la mise en œuvre de la sobriété foncière.

Comment aller vers plus de sobriété foncière ?  

La complexité de la question de la sobriété en région Sud s’articule avec l’action permettant aux ménages d’accéder à un logement adapté à leurs ressources, en rénovant notamment le parc existant. Document de référence pour l’aménagement durable de la région Sud, le SRADDET prévoit une stratégie globale d’organisation du territoire pour proposer une régulation de l’étalement urbain à l’horizon 2030-2050. Ce cadre permettra de travailler à une meilleure répartition de la production de logements et d’équipements et une meilleure structuration de l’offre de mobilité. En parallèle, la loi “climat et résilience” fixe un objectif de réduction par 2 du rythme de consommation foncière à l’horizon 2031, et vise l’absence d’artificialisation nette à l’horizon 2050 (le ZAN). Elle demande aux Régions, à travers les SRADDET de transposer ces objectifs et de les territorialiser.  Entre 2011 et 2021, près de 13 500 ha d’espaces naturels, agricoles et forestiers ont été urbanisés en Région Sud. Outre la planification, il est donc primordial d’agir, en prenant en compte les spécificités des territoires, ruraux, de montagne ou métropolitains et en accompagnant le changement. À travers les aides prévues par le dispositif « nos communes d’abord », en soutenant les projets portés par les Etablissements Publics de Coopération Intercommunale dans le cadre de « nos territoires d’abord », et à travers l’appel à manifestation d’intérêts relatif aux friches, la Région Sud ambitionne de préserver les sols et garder un cadre de vie adapté.

SOURCE : Région Sud​.