Morzine, Châtel et Les Deux Alpes s’affirment comme les nouvelles valeurs refuges de l’immobilier alpin grâce à leur diversification quatre saisons.

Alors que les vacances d’hiver battent leur plein, la montagne française confirme son attractivité en regroupant 61 % des stations de ski européennes. Pourtant, le marché immobilier alpin connaît une mutation profonde. Face à des acheteurs de plus en plus sélectifs et une évolution des usages accélérée depuis la crise sanitaire, certaines destinations tirent leur épingle du jeu.

C’est le constat dressé par Athena Advisers (https://www.athenaadvisers.com/), spécialiste du secteur depuis plus de deux décennies, qui identifie trois stations en plein essor : Morzine, Châtel et Les Deux Alpes.

Loin des stations ultra-matures et parfois saturées, ces trois destinations partagent une dynamique commune : des investissements structurels majeurs et une vie locale à l’année.

« La montagne ne se vit plus 12 semaines mais 12 mois », analyse Charles-Antoine Sialelli, directeur Alpes chez Athena Advisers.

Selon l’expert, ces territoires offrent un levier patrimonial réel : « Ils fondent leur attractivité sur la combinaison de la liquidité du marché, de la valeur d’usage pour les propriétaires et d’un potentiel locatif soutenu, hiver comme été ».

Morzine : une transformation d’envergure

Située en Haute-Savoie à 1h15 de Genève, Morzine opère une mue spectaculaire. Connectée au domaine des Portes du Soleil et ses 280 pistes, la station bénéficie d’un enneigement moyen de 405 cm par an. Mais son atout réside aussi dans son esprit de village international. En haute saison, le taux d’occupation hôtelier oscille entre 80 et 95 %, porté par une clientèle fidèle, notamment britannique, belge et suisse. Sur le plan financier, la valorisation est impressionnante.

« Le prix moyen au mètre carré de 8 113 € a connu une croissance de 161,63 % depuis 20 ans », rapporte Charles-Antoine Sialelli.

Les prix oscillent désormais entre 6 000 € le m² dans l’ancien et jusqu’à 15 000 € pour les propriétés neuves d’exception. Un programme d’investissements de 115 millions d’euros, prévu jusqu’en 2030, vise à moderniser les remontées mécaniques et à renforcer le statut « quatre saisons » de la station, notamment via l’extension du bikepark.

Châtel : la carte de la maîtrise foncière

À la frontière franco-suisse, Châtel joue la carte de l’authenticité et de la rareté. Avec un accès direct aux Portes du Soleil, la station séduit une clientèle familiale majoritairement française (60 %). Son développement est strictement encadré par un plan local d’urbanisme visant à préserver l’identité architecturale.

« Cette approche contribue à maintenir une rareté relative de l’offre immobilière, facteur clé de résilience et de liquidité », explique le directeur Alpes.

Le ticket d’entrée reste compétitif pour un domaine de cette envergure, avec un prix moyen de 5 530 € le m², en hausse de 88 % sur deux décennies. La station affiche également une belle dynamique gastronomique avec deux tables référencées au Guide Michelin.

Les Deux Alpes : la garantie haute altitude

En Isère, Les Deux Alpes misent sur leur géographie unique. Avec un sommet à 3 600 mètres et l’un des plus grands glaciers skiables d’Europe, la station offre une garantie neige exceptionnelle. La mise en service fin 2024 du téléphérique Jandri a considérablement fluidifié l’accès aux sommets.

« Les Deux Alpes présentent un potentiel de revalorisation significatif, soutenu par les investissements engagés », recommande Charles-Antoine Sialelli.

Le repositionnement stratégique vers une montée en gamme porte ses fruits : le prix moyen au m² s’établit à 5 362 €, marquant une augmentation de plus de 144 % en vingt ans. La clientèle, à 70 % française, plébiscite cette destination sportive qui accueille des événements majeurs comme le Rise Festival.

Une opportunité pour les investisseurs

Pour les acquéreurs potentiels, ces trois stations représentent une fenêtre d’opportunité rare : celle de trouver des biens autour de 10 000 € le m² au cœur de grands domaines skiables, là où d’autres stations ont vu leurs prix s’envoler. L’expert souligne enfin l’intérêt fiscal et énergétique du neuf.

« Investir dans le neuf ou dans une rénovation complète est particulièrement stratégique car la performance énergétique est élevée et les frais de notaires sont de 2 % au lieu de 7 % dans l’ancien », conclut Charles-Antoine Sialelli, rappelant également la possibilité de récupérer la TVA via le statut para-hôtelier.