Selon l’expert Bruno Cantegrel, le choix du statut juridique, entre SCI et SARL de famille, est aussi stratégique que celui du bien immobilier.

Dans le domaine de l’investissement immobilier, si le choix de l’emplacement et de la nature du bien sont unanimement considérés comme des piliers de la réussite, un autre paramètre, souvent relégué au second plan, se révèle tout aussi déterminant : le statut juridique de détention. Pour Bruno Cantegrel, fondateur de la plateforme de gestion locative Monsieur Hugo, diplômé de l’EDHEC et professeur à HEC, ignorer cette dimension peut lourdement grever la rentabilité d’un projet.

Chaque structure, qu’il s’agisse de la détention en nom propre, de la Société Civile Immobilière (SCI) ou de la SARL de famille, répond à des objectifs patrimoniaux, fiscaux et opérationnels spécifiques. Il n’existe pas de solution universelle, mais un choix à opérer en fonction de la stratégie de chaque investisseur.

SCI et SARL de famille : le duel des statuts

Aujourd’hui, deux structures prédominent dans les projets immobiliers familiaux : la SCI et la SARL de famille. La SCI demeure la structure de référence pour la gestion et la transmission du patrimoine. Sa grande souplesse statutaire permet d’organiser finement la succession, d’éviter les blocages liés à l’indivision et d’intégrer des associés qui ne sont pas membres de la famille. Son principal écueil réside dans sa nature strictement civile. La pratique régulière de la location meublée ou de l’achat-revente, considérées comme des activités commerciales, peut entraîner une requalification et un assujettissement d’office à l’impôt sur les sociétés (IS).

À l’inverse, la SARL de famille est conçue pour des activités commerciales et se révèle donc parfaitement adaptée à la location meublée, notamment sous le régime avantageux du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Elle offre une responsabilité limitée aux apports pour les associés et une grande flexibilité d’activité. Cependant, elle impose un lien de parenté entre tous les associés et une gestion comptable plus rigoureuse. De plus, la pratique de la location nue (non meublée), même de manière accessoire, fait perdre à la structure son régime de transparence fiscale à l’impôt sur le revenu (IR).

L’enjeu fiscal au cœur de la stratégie

Le choix fiscal est un paramètre fondamental. Contrairement à une idée reçue, créer une société n’impose pas systématiquement l’impôt sur les sociétés. La SCI comme la SARL de famille peuvent, sous conditions, opter pour l’impôt sur le revenu, où les revenus sont taxés directement au niveau des associés. Ce choix dépend du niveau de revenus global du foyer, de la stratégie de détention à long terme et des objectifs de transmission.

Le régime LMNP est particulièrement attractif. Grâce à l’amortissement comptable du bien et à la déduction des charges, il permet de réduire considérablement, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers perçus. Toutefois, une évolution législative majeure est à noter : depuis la loi de finances pour 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025), les amortissements déduits durant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette mesure renforce la nécessité d’une stratégie patrimoniale élaborée dès l’acquisition.

Une nouvelle donne pour la location nue

Un autre changement législatif récent vient rebattre les cartes. La loi n°2026-103 du 21 février 2026, connue sous le nom de dispositif Jeanbrun, a introduit une nouveauté significative pour les investisseurs en location nue. Elle permet désormais d’amortir un bien détenu en nom propre, à hauteur de 3 à 5,5 % par an sur une durée de neuf ans, sans que cet amortissement ne soit réintégré lors du calcul de la plus-value à la revente. Cette avancée modifie sensiblement l’arbitrage entre les régimes meublés et nus.

Face à cette complexité réglementaire et fiscale, Bruno Cantegrel insiste sur l’importance d’un accompagnement personnalisé. Un statut inadapté peut pénaliser durablement un projet immobilier. Se faire conseiller par des spécialistes en fiscalité immobilière avant même de signer un compromis de vente n’est plus une option, mais une nécessité pour sécuriser et optimiser son investissement.

À propos de Monsieur Hugo

Monsieur Hugo est une plateforme SaaS de gestion locative destinée aux particuliers et petits investisseurs, créée par Bruno Cantegrel, investisseur et expert de l’immobilier.

Sa mission est d’offrir une alternative technologique aux agences immobilières traditionnelles, en automatisant jusqu’à 95 % des tâches de gestion pour un coût réduit, sans compromis sur la sécurité ou la conformité juridique.

Monsieur Hugo propose un abonnement de 33 € TTC par mois qui garantit aux propriétaires la gestion de leur bien et une assistance juridique. Plus d’informations sont disponibles sur le site officiel : monsieurhugo.com (https://www.monsieurhugo.com/).

via Presse Agence.