Face à une réglementation de plus en plus complexe, l’expert en gestion locative Bruno Cantegrel détaille les règles à suivre pour éviter de lourdes sanctions.

L’essor des plateformes de location de courte durée a transformé de nombreux propriétaires en hôtes occasionnels. Cependant, derrière l’attrait de revenus complémentaires se cache un cadre juridique de plus en plus strict, souvent méconnu. Pour éviter les déconvenues, Bruno Cantegrel, fondateur de la plateforme de gestion locative MonsieurHugo.com et professeur à HEC, livre une analyse détaillée des obligations à respecter pour louer en toute légalité.

« Beaucoup de propriétaires pensent pouvoir louer librement leur logement quelques semaines par an. En réalité, la location saisonnière est encadrée par des règles précises, qui varient selon la nature du bien, sa localisation et la durée de location. Mal maîtrisées, elles peuvent entraîner des sanctions financières très importantes », prévient Bruno Cantegrel.

Une législation dense et des sanctions dissuasives

Le principal écueil pour les bailleurs réside dans la méconnaissance d’une réglementation qui s’est considérablement durcie ces dernières années. Les amendes pour non-respect des règles sont loin d’être symboliques et visent à décourager les pratiques illégales.

« Les sanctions peuvent aller jusqu’à 50 000 € d’amende pour un défaut de changement d’usage, 5 000 € en cas de non-déclaration, et même des sanctions pénales en cas de fraude », alerte l’expert. C’est pourquoi une compréhension fine du cadre légal est indispensable avant de publier la moindre annonce.

Le casse-tête des 120 jours et les nouvelles obligations

La règle la plus connue concerne la location d’une résidence principale, qui ne peut excéder 120 jours par an. Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur en novembre 2024, les maires des zones tendues peuvent abaisser ce plafond à 90 jours. Paris et Marseille ont déjà franchi le pas, tandis que Lyon et Bordeaux ont annoncé leur intention de leur emboîter le pas. Dépasser ce seuil expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 10 000 €.

Par ailleurs, une nouvelle obligation majeure incombe à tous les propriétaires : ils doivent déclarer leur bien via un téléservice national au plus tard le 20 mai 2026. L’absence de cet enregistrement sera lourdement sanctionnée, avec des amendes comprises entre 10 000 et 20 000 €.

Résidence principale ou secondaire : des régimes bien distincts

La distinction entre résidence principale et secondaire est fondamentale, car les obligations qui en découlent sont radicalement différentes. Si la première est soumise à la limite des 120 (ou 90) jours, la seconde est assujettie à des règles beaucoup plus contraignantes, notamment dans les grandes agglomérations.

La location saisonnière d’une résidence secondaire requiert le plus souvent une autorisation de changement d’usage, délivrée par la mairie. Cette autorisation, parfois temporaire, est un sésame indispensable pour pouvoir louer légalement. Omettre cette démarche peut coûter très cher, avec une amende pouvant grimper jusqu’à 50 000 €.

Formalités administratives et exigences écologiques

Au-delà de ces règles de base, une série de formalités administratives est incontournable. Le propriétaire doit déclarer son activité en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement, à afficher obligatoirement sur toutes les annonces depuis 2025. Il doit également déclarer ses revenus locatifs au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et, dans certains cas, obtenir un numéro SIRET.

La loi Le Meur a également introduit une nouvelle contrainte d’ordre écologique : tout meublé de tourisme faisant l’objet d’un changement d’usage doit désormais présenter un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe E au minimum, une exigence qui passera à la classe D à l’horizon 2034.

Face à cette complexification, Bruno Cantegrel insiste sur la nécessité d’une approche rigoureuse. « Aujourd’hui, louer son bien ne s’improvise plus. Il faut adopter une approche presque professionnelle pour sécuriser ses revenus et éviter les erreurs », souligne-t-il. C’est dans ce contexte qu’il a fondé Monsieur Hugo (https://www.monsieurhugo.com/), une plateforme SaaS qui vise à offrir aux particuliers une alternative aux agences traditionnelles en automatisant la majorité des tâches de gestion locative, tout en garantissant la conformité juridique.