Pouvoir d’achat immobilier : dans certaines villes d’Île-deFrance, l’accès au logement familial devient hors de portée.

« Accéder à un T3 devrait être la norme pour une famille qui s’agrandit. Pourtant, dans certaines villes d’ Île-de-France, même cette étape essentielle n’est plus à la portée d’un couple de résidents disposant de deux revenus moyens pour leur commune. Le marché familial se resserre dès le premier enfant » – Justine Gay, rédactrice en chef Figaro Immobilier.

Paris, jeudi 18 décembre 2025 – Accéder à un logement adapté à la vie de famille, composé d’une chambre par enfant, un espace pour télétravailler, bref, une surface suffisante pour accompagner les étapes de la vie devient un défi majeur en Île-de-France. Région la plus tendue du territoire, elle concentre à elle seule une part importante des villes où deux salaires moyens ne suffisent plus à acheter un logement familial. Dans son étude exclusive, Le Figaro Immobilier a comparé le pouvoir d’achat immobilier d’un couple de résidents percevant des revenus moyens pour leur commune aux prix médians des logements familiaux (T3 à T5). Résultat : en Île-de-France, plusieurs grandes villes basculent déjà dans l’inaccessibilité dès le premier enfant.

T3 inaccessibles : l’Île-de-France en première ligne.

Premier seuil critique pour les familles : l’achat d’un T3, typologie minimale pour un couple avec un enfant. Parmi les 21 villes françaises de plus de 20 000 habitants où deux salaires moyens ne permettent plus d’acheter un T3, l’Île-de-France se distingue comme l’un des principaux foyers de tension. Ces communes franciliennes illustrent une réalité désormais bien ancrée : même avec deux revenus moyens locaux, le logement familial de base devient inaccessible.

« En Île-de-France, le simple droit au “chacun sa chambre” pour un premier enfant n’est plus garanti dans plusieurs grandes villes. Le marché familial se ferme de plus en plus tôt », commente Justine Gay, rédactrice en chef du Figaro Immobilier.

Top 5 des villes d’Île-de-France où deux salaires moyens ne suffisent plus pour acheter un T3. (voir tableau joint)

Une trajectoire résidentielle de plus en plus contrainte.

Cette pression sur les T3 en Île-de-France s’inscrit dans un phénomène plus large. Pour les familles avec deux enfants, l’accès à un T4 devient lui aussi un luxe dans de nombreuses communes franciliennes. Quant aux familles nombreuses, l’achat d’un T5 avec deux salaires moyens est désormais hors d’atteinte dans une part croissante des villes de la région. Entre la rareté des grandes surfaces, la hausse continue des prix et des revenus qui progressent moins vite, les familles sont contraintes d’arbitrer : s’éloigner du cœur urbain, réduire la surface ou reporter leur projet immobilier.

« La question n’est plus seulement de savoir si l’on peut acheter en Île-de-France, mais si l’on peut acheter un logement adapté à la taille de sa famille. Cette réalité redessine profondément les parcours résidentiels », souligne Justine Gay, rédactrice en chef du Figaro Immobilier.

Une carte interactive pour visualiser l’accès au logement selon la taille de la famille.

Le Figaro Immobilier met à disposition une carte interactive permettant de visualiser, pour chaque ville :
– si une famille avec un enfant peut encore accéder à un T3,
– si une famille avec deux enfants peut espérer un T4,
– si une famille avec trois enfants ou plus peut financer un T5,
ou
– si la commune bascule dans l’inaccessibilité, quelle que soit la configuration.

Cette visualisation rend tangible la fracture croissante entre besoins familiaux et réalités du marché immobilier.

Entre inflation des prix, rareté des grandes surfaces et revenus qui progressent plus lentement, la trajectoire résidentielle des familles franciliennes se transforme profondément.
« La question n’est plus seulement : “peut-on acheter ?”, mais “peut-on acheter le logement adapté à la taille de sa famille ?”. Cette distinction va structurer le marché et les choix résidentiels dans les années à venir » conclut la rédactrice en chef du Figaro Immobilier.

A propos Le FIGARO IMMOBILIER.

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Méthodologie.

Pour connaître le pouvoir d’achat du couple, nous avons pris en compte les salaires moyens des hommes et des femmes par ville indiqués par l’Insee (2022). Nous avons ensuite calculé la capacité d’emprunt maximale de ce couple type sur 25 ans, avec un taux d’effort de 35%, un taux d’intérêt de 3,30% (taux moyen constaté par Meilleurtaux sur 25 ans en novembre 2025), et une assurance emprunteur de 0,34% (taux moyen d’une assurance groupe). La capacité d’emprunt est calculée hors apport personnel exigé par les établissements bancaires lors de l’acquisition (le montant de l’apport est compris entre 10% et 20% du montant total du projet). Habituellement et dans le cadre du financement de la résidence principale, ce montant est plutôt de 10% et comprend les frais de notaire,
frais de garantie et frais bancaires.
Les prix de vente des logements sont des prix médians. Ils ont été calculés sur la base du prix médian du mètre carré par nombre de pièces au 1er octobre 2025. Une donnée fournie par Yanport, société spécialisée dans la data immobilière, et qui concerne tous les types de biens (neuf et ancien, maisons et appartements). À noter qu’il est évidemment possible de trouver des biens immobiliers familiaux à des tarifs inférieurs aux prix médians indiqués dans cet article. Notamment en s’éloignant de l’hypercentre des villes ou en misant sur des biens avec travaux.