Christian Estrosi, Maire de Nice, Président de la Métropole Nice Côte d’Azur, a présenté, ce mardi 8 avril 2025, les nouvelles mesures pour réguler les locations meublées touristiques à Nice.

« Je ne laisserai pas les quartiers des musiciens, du Vieux-Nice, de la promenade des Anglais aux investisseurs ! Je ne laisserai pas les Niçois être empêchés de vivre à Nice » a expliqué Christian Estrosi.

Nice est une ville dynamique, attractive, où se concentrent les lieux de vie, d’études et d’activités. Cela nous impose une responsabilité majeure : permettre à tous – actifs, étudiants, nouveaux arrivants – de se loger dignement. Or, le marché locatif est aujourd’hui gravement déséquilibré. La montée en puissance des meublés touristiques – désormais plus de 13 000 annonces actives – a fait exploser les prix et réduit l’offre pour les habitants. Nice est aujourd’hui la ville la plus touchée des Alpes-Maritimes, avec 6 % de son parc de logements transformé en meublés touristiques (contre 3 % à Marseille ou Paris). Dans certains quartiers comme le Vieux-Nice ou la Promenade des Anglais, jusqu’à 70 % des logements touristiques sont détenus par des investisseurs professionnels.

Un cadre juridique désormais renforcé :

Il s’agit d’utiliser tous les outils mis à disposition par la nouvelle Loi dite LE MEUR du 19 novembre 2024 visant à mieux réguler le nombre de locations touristiques.

Elle offre aux communes et EPCI de nouveaux outils d’encadrement des meublés de tourisme.

« Nous n’avons pas attendu la loi pour agir : avec la location mixte, ce sont déjà 150 étudiants logés via un système innovant associant 9 mois de location étudiante et 3 mois touristiques estivaux. Une solution concrète, née de notre volonté politique ».

Parmi les nouvelles mesures de régulation :

Dans toute la ville :

• Réduction de la durée des autorisations provisoires : de 6 à 3 ans, non renouvelables.
• Limiter à 90 jours par an la durée de location touristique d’une résidence principale (120 jours initialement)
• Imposer la production d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire.
• Déclaration sur l’honneur du respect du règlement de copropriété.
• Maintien du principe de compensation dès le premier logement pour les propriétaires personnes morales et dès le second logement ou à l’issue de la durée de validité de l’autorisation pour les personnes physiques.
• Pérennisation de la location mixte en faveur du logement étudiant.

Dans les 39 quartiers les plus tendus :

• Mise en place de quotas limitant le nombre d’autorisations annuelles temporaires délivrées (réduction d’au moins 50 %).
• Le zonage proposé s’appuie sur l’étude réalisée en 2024 démontrant la tension des quartiers.
• Une fois le quota annuel atteint, aucune autorisation ne sera plus délivrée au sein de ces zones.
• Attribution transparente via une plateforme numérique, avec candidatures ouvertes à dates fixes.

Calendrier de mise en œuvre de la nouvelle règlementation :

Plusieurs étapes préalables sont nécessaires avant une mise en application de cette nouvelle réglementation :

Mi-mai 2025 : Délibération présentée au Conseil Municipal de Nice pour abaisser le seuil de location des résidences principales à 90 jours.

Mi-Mai 2025 Délibération d’intention annonçant les grandes orientations juridiques afin que la Métropole compétente en la matière puisse rédiger un règlement durci.

Mi-Mai 2025 : Pérennisation du dispositif partenarial gagnant-gagnant de location mixte permettant de répondre au déficit de logement destinés aux étudiants (CROUS, CAF des AM, ADIL 06, Action Logement, Ville de Nice et Métropole)

Conférence de presse : Présentation des nouvelles mesures pour réguler les locations meublées touristiques

Mardi 8 avril 2025

Propos introductifs :

Nous sommes une grande ville d’activité, une ville où se concentrent toutes les centralités. Cela implique une responsabilité forte : celle de loger tous ceux qui y vivent, qui y travaillent, qui y étudient. Les actifs, les étudiants, les nouveaux venus – tous doivent pouvoir trouver à se loger dignement.

Or, soyons lucides : le marché locatif s’est enrayé. L’arrivée massive des meublés touristiques a profondément déséquilibré l’offre de logements disponibles et participe à l’augmentation des prix. Cette situation, toutes les grandes villes la connaissent et ici encore plus qu’ailleurs !

C’est pourquoi je tiens à remercier le législateur d’avoir permis de revenir à des mesures que j’avais moi-même portées, il y a plusieurs années, avant qu’elles ne soient annulées par le tribunal administratif.

Mais je le dis ici clairement : je n’ai pas attendu la loi pour agir. Nous avons commencé à expérimenter, à proposer, à faire. Et les 150 étudiants que nous avons pu loger en sont la preuve concrète : c’est, à elle seule, l’équivalent d’une résidence étudiante que nous avons su mettre en place.

Cela démontre une chose simple : quand la volonté politique est là, les solutions existent. Et notre responsabilité, c’est de continuer à les faire émerger, avec détermination et constance.

• Le 31 janvier 2024, une décision de justice à l’encontre de la ville de Nice a annulé une partie du règlement des changements d’usage, le tribunal administratif ayant jugé que la ville ne devait pas soumettre la délivrance des autorisations au respect des dispositions des règlements de copropriété. Cette décision a été confirmée par la Cour d’Appel Administrative d’Aix en Provence le 28 mars dernier.

• Face à cette situation, une révision du règlement est indispensable pour protéger les logements existants.

• Au printemps 2024, la Ville en lien avec la métropole a fait réaliser une étude diagnostic territorial du marché des locations meublées touristiques en vue de cibler les actions les plus efficientes à mettre en œuvre pour mieux réguler ce type de location.

• Ainsi, il s’agit d’utiliser tous les outils mis à disposition par la nouvelle Loi dite LE MEUR du 19 novembre 2024 visant à mieux réguler le nombre de locations touristiques. Elle offre aux communes et EPCI de nouveaux outils d’encadrement des meublés de tourisme (l’instauration de quotas notamment).

Ce qu’il faut retenir du diagnostic sur les meublés de tourisme mené en 2024

• L’offre en meublées touristiques est en constante progression avec une forte expansion depuis 2020 (reprise post COVID) : 13 692 annonces représentant 5,7M de nuitées réservées en 2022.

• Nice comporte le plus grand nombre d’annonces des Alpes-Maritimes, le taux d’annonces de meublées sur le nombre total de logements de la commune est de 6% (3% à Marseille & Paris).

• On assiste à une professionnalisation de la location meublée touristique. Les locations sont de plus en plus proposées par des loueurs au profil d’investisseurs qui louent leur logement en moyenne 208 jours par an (29%).

• 32 sous quartiers (découpage IRIS de l’INSEE) totalisent à eux seuls 70% de toutes les annonces de Nice (Vieux Nice, Promenade…). Dans ces quartiers, les meublés sont détenus à 70% par des investisseurs. Et 7 autres sous quartiers sont identifiés comme regroupant une forte activité touristique.

• Ces quartiers tendus affichent une perte d’habitants (-7%) alors que le reste de la Ville en gagne (+2%).

• A Nice, la moitié de la population est locataire, pourtant les offres d’annonces de meublés touristiques sont de 7 à 10 fois supérieures aux offres de logements à louer à l’année.

 La rentabilité financière de la location meublée est entre 4 et 8 fois supérieure à la location à l’année, ce qui renchérit les prix de vente des logements de petites surfaces.

Je ne laisserai pas les quartiers des musiciens, du Vieux-Nice, de la promenade des Anglais…  aux investisseurs !

Je ne laisserai pas les Niçois être empêchés de vivre à Nice !

Les nouvelles dispositions applicables dans le cadre de la future réglementation à Nice

Dispositions valables pour tous les quartiers de la Ville : 

• Abaisser la durée des autorisations provisoires: il est proposé de diviser par deux la durée des autorisations délivrées pour les meublés touristiques en les abaissant de 6 à 3 ans dans toute la ville.

Aucun renouvellement ne sera possible au-delà de cette durée.

• Diminuer la durée des locations meublée touristiques en Résidence Principale : toutes les communes peuvent à présent limiter à 90 par an le nombre de jours de location en meublé de tourisme des résidences principales (au lieu de 120 jours aujourd’hui).

Cette disposition est symbolique et limite la location de « fausses résidences principales », les propriétaires pourront toujours louer leur propre logement durant leur absence mais de manière raisonnée et en limitant les nuisances causées à leurs voisins.

• Imposer la production d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) respectant les normes en vigueur lors du dépôt de la demande de changement d’usage (de A à E)

• Imposer aux pétitionnaires la fourniture d’une attestation sur l’honneur concernant le bon respect du règlement de copropriété de leur bien mis à la location (la loi confirme ce que Nice avait tenté de mettre en œuvre dès 2021, accessoirement dispositif annulé par le TJ) 

• Maintenir les dispositions relatives à l’obligation de compenser * dès le premier logement pour les propriétaires personnes morales et dès le second logement ou à l’issue de la durée de validité de l’autorisation pour les personnes physiques,
• Pérenniser le dispositif de location mixte promouvant la location estudiantine couplée à la location touristique qui constitue une solution alternative à la compensation (9 mois de location à des étudiants autorisant 3 mois de location touristiques estivales). Depuis sa mise en œuvre ce sont 150 logements qui ont été mis à disposition d’étudiants.

• Autre proposition (hors réglementation des changements d’usages)

Etudier la possibilité d’instaurer des zones dédiées uniquement à la résidence principale dans le cadre d’une procédure de modification ou d’une révision du PLUm. Cette disposition ne pourra concerner que les nouveaux logements construits. 

Dispositions applicables aux 39 sous quartiers les plus tendus 

(Nouveauté majeure) : 

• Instauration de quotas
• Ces quotas limiteront le nombre d’autorisations annuelles temporaires délivrées dans ces quartiers d’au moins 50%.
• Le zonage proposé s’appuie sur l’étude réalisée en 2024 démontrant la tension des quartiers.
• Une fois le quota annuel atteint aucune autorisation ne sera plus délivrée au sein de ces zones.
• Il s’agit d’agir tant qu’il est encore temps sur ces quartiers qui voient leur nombre d’habitants à l’année diminuer tandis que le nombre de résidences secondaires et d’annonces ne cessent de progresser.

Par ailleurs, il sera toujours possible de :

• soit compenser et obtenir une autorisation définitive selon le principe vertueux d’un local transformé en logement compensant un logement perdu
• soit recourir à la location mixte en faveur du logement des étudiants. 

• Modalités de mise en œuvre des quotas

L’objectif est d’assurer transparence et équité dans l’attribution des autorisations situées dans les zones à quotas

Une publicité en amont avant la période d’ouverture des quotas sera assurée, une période pour candidater sera définie ; les dossiers feront l’objet d’une instruction en fonction de leur horodatage sous réserve de leur complétude. Par ailleurs, l’équipe de 7 agents assermentés de la Mission Protection des Logements pourra mettre en œuvre les sanctions alourdies pouvant aller jusqu’à 100 000 € prononcées par le juge du tribunal judiciaire au lieu de 50 000 €. De simples amendes administratives pourront également être prononcées désormais par la collectivité.

Calendrier de mise en œuvre de la nouvelle règlementation

Plusieurs étapes préalables sont nécessaires avant une mise en application de cette nouvelle réglementation :

• Mi-mai 2025: Délibération présentée au Conseil Municipal de Nice pour abaisser le seuil de location des résidences principales à 90 jours.

• Mi-Mai 2025 Délibération d’intention annonçant les grandes orientations juridiques afin que la Métropole compétente en la matière puisse rédiger un règlement durci.

• Mi-Mai 2025: Pérennisation du dispositif partenarial gagnant-gagnant de location mixte permettant de répondre au déficit de logement destinés aux étudiants (CROUS, CAF des AM, ADIL 06, Action Logement, Ville de Nice et Métropole)

• Automne 2025 : adoption du nouveau règlement par la Ville et la Métropole

Dans l’intervalle, élaboration d’un nouvel outil informatique permettant de gérer l’attribution des quotas de façon équitable et transparente.