Une étude de Catella révèle une reprise sélective du marché des bureaux, l’IA accentuant la fracture entre actifs prime et biens vieillissants.

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Le marché européen de l’immobilier de bureaux connaît une reprise à deux vitesses, profondément remodelé par les nouveaux usages post-pandémiques et désormais bousculé par l’intelligence artificielle. Selon la dernière étude « Catella House View », si les investissements ont progressé de 19,5 % sur les douze derniers mois, cette croissance masque une polarisation extrême entre des actifs de premier choix, dont la valeur grimpe, et des biens secondaires qui peinent à trouver preneurs.

Une reprise en « K » très sélective

Le constat est sans appel : une véritable fracture divise le marché. D’un côté, les loyers des immeubles de bureaux modernes, bien situés et aux normes environnementales exigeantes, ont bondi de 6,5 % par an depuis 2020, une performance supérieure à l’inflation. De l’autre, les bâtiments vieillissants ou excentrés voient leurs loyers stagner, voire reculer, tandis que les surfaces vacantes s’accumulent.

Cette dichotomie s’explique par une raréfaction de l’offre neuve, freinée par des coûts de construction élevés et un accès au financement plus complexe. Parallèlement, la remise à niveau d’un immeuble ancien est devenue un gouffre financier : les travaux peuvent mobiliser jusqu’à 16 % du revenu locatif, contre seulement 6 % pour un entrepôt logistique. En conséquence, les investisseurs se concentrent massivement sur les actifs « prime » des centres-villes, délaissant un parc secondaire de plus en plus obsolète.

L’intelligence artificielle comme prochain choc locatif

Après le télétravail, qui a initié ce mouvement de fond, l’intelligence artificielle (IA) s’apprête à l’accélérer. L’étude de Catella souligne que les secteurs les plus exposés aux transformations induites par l’IA, notamment les services financiers et les services aux entreprises, sont historiquement de grands occupants d’immeubles situés en périphérie. L’optimisation des postes et des tâches grâce à l’IA devrait donc se traduire par une baisse de la demande pour ce type de surfaces, accentuant leur vacance.

Le marché français confirme la tendance

La France n’échappe pas à cette dynamique. Au premier semestre 2026, 1,9 milliard d’euros ont été investis dans l’immobilier de bureaux, un volume soutenu par quelques transactions majeures sur des actifs sécurisés. En Île-de-France, la demande placée, attendue entre 1,6 et 1,7 million de m² sur l’année, illustre cette même polarisation : les entreprises recherchent activement des surfaces plus qualitatives, mieux localisées et plus performantes sur le plan environnemental. Pour elles, le bureau se réinvente en outil stratégique pour fédérer les équipes, affirmer une culture d’entreprise et attirer les talents.

Pour Raphaël Amouretti, Président de Catella Property, l’évolution est claire.

« Le marché français confirme ce que nous observons à l’échelle européenne : la valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés. L’impact de l’IA reste incertain. Comme le Covid, ses effets réels prendront du temps à se mesurer. Ce qui est certain, c’est que la sélectivité des entreprises s’accentue, et que les actifs qui n’y répondent pas perdront progressivement de leur attractivité », analyse-t-il.

Cette nouvelle donne oblige les investisseurs à ne plus considérer les bureaux comme une catégorie homogène, mais à opérer une sélection rigoureuse basée sur des critères de qualité et de localisation devenus prépondérants.

L’étude complète est disponible en ligne sur le site de Catella (http://catella.com/en/newsroom/news-and-pressreleases/press-releases/2026/catella-europes-office-markets-diverge-on-limited-supply-and-concentrated-rental-growth).

À propos de Catella

Catella est un groupe financier européen spécialisé dans les conseils financiers, la gestion d’actifs et les investissements. Le groupe est coté au Nasdaq de Stockholm. Fort de son expérience du marché immobilier et de son expertise en transactions, Catella emploie environ 500 salariés répartis dans 25 villes et 12 pays en Europe.

via Presse Agence (rédigé à partir d’un communiqué de presse transmis à la rédaction).