Dans une tribune, le fondateur d’Elysées Conseils & Développement analyse la fragmentation du marché immobilier mondial sous l’effet des régulations locales.

L’ère d’un marché immobilier international intégré, où les capitaux circulaient librement au gré des taux et de la croissance, semble révolue. Dans une analyse publiée ce jour, Stéphane Ohayon, fondateur d’Elysées Conseils & Développement, décrypte une transformation profonde du secteur : la montée en puissance des cadres réglementaires nationaux comme facteur déterminant de la valorisation d’un actif. Selon l’expert, le critère géographique de « l’emplacement » est désormais indissociable de son environnement juridique et fiscal.

Un changement de paradigme pour l’investissement

Pendant des décennies, les décisions d’investissement immobilier à l’échelle mondiale reposaient sur des indicateurs financiers classiques tels que les taux d’intérêt, la croissance économique et la liquidité des marchés. La récente remontée des taux a mis un terme à ce cycle fondé sur un endettement facile et peu onéreux. Mais au-delà de ce choc financier, un basculement plus structurel est à l’œuvre. « Au-delà du choc financier, un autre basculement est désormais à l’œuvre : celui de l’impact croissant des cadres réglementaires et des normes locales dans les stratégies immobilières internationales », analyse Stéphane Ohayon. Des facteurs autrefois considérés comme secondaires, tels que la fiscalité appliquée aux non-résidents, les restrictions sur les acheteurs étrangers ou la stabilité juridique, deviennent centraux dans l’évaluation du risque et du rendement.

Quand les États reprennent la main

Cette évolution marque un retour en force de la régulation publique. Le logement n’est plus perçu uniquement comme un actif financier globalisé, mais redevient un enjeu politique et social majeur pour les autorités locales et nationales. Ces dernières arbitrent de plus en plus entre deux objectifs : maintenir l’attractivité de leur territoire pour les capitaux internationaux et protéger leur marché résidentiel intérieur, souvent sous tension. Cette tendance se matérialise par des mesures concrètes, visibles dans de nombreux pays : durcissement des conditions d’acquisition pour les étrangers, encadrement strict des locations de courte durée, instauration de taxes ciblées ou encore un contrôle plus serré des flux de capitaux. L’immobilier devient ainsi un outil de politique économique sectorielle.

Vers une fragmentation des marchés mondiaux

La conséquence directe de cette reprise en main réglementaire est une fragmentation du marché mondial. L’ancien système homogène laisse place à une mosaïque de « blocs réglementaires » distincts. Chaque bloc possède ses propres règles, son niveau de risque et ses logiques d’investissement. On observe ainsi l’émergence de trois grandes catégories de marchés : certaines places financières restent très ouvertes mais deviennent plus volatiles ; d’autres privilégient la stabilité et la prévisibilité au prix d’un accès plus contrôlé ; enfin, des hubs intermédiaires tentent de capter les flux en jouant sur une fiscalité avantageuse ou une grande souplesse réglementaire.

De nouveaux critères pour les investisseurs

Pour les investisseurs, cette nouvelle géopolitique de l’immobilier impose une refonte complète de leur grille d’analyse. La simple rentabilité locative ou la dynamique des prix ne sont plus des indicateurs suffisants. Il est désormais impératif d’intégrer des paramètres plus qualitatifs comme la sécurité juridique, la lisibilité fiscale, la prévisibilité de l’environnement réglementaire ou encore les conditions de sortie en cas de crise. « Le “bon emplacement” ne se définit donc plus uniquement par une ville ou un quartier. Il se définit aussi par le régime fiscal et réglementaire dans lequel il s’inscrit », souligne Stéphane Ohayon. Les capitaux continuent de circuler, mais les stratégies deviennent plus sélectives et conditionnées par la stabilité institutionnelle. « Investir dans la pierre, aujourd’hui, c’est autant choisir un actif que choisir un écosystème réglementaire et juridique », conclut-il.

Stéphane Ohayon est le fondateur d’Elysées Conseils & Développement, une société spécialisée dans l’immobilier commercial à haute valeur stratégique qui accompagne depuis près de vingt ans des enseignes nationales et internationales dans leur développement.