PARIS : Résiliation du bail par le propriétaire, mode d’emploi
Le congé donné par le propriétaire-bailleur à un locataire est très encadré.
Si les conditions prévues par la loi ne sont pas respectées, la résiliation du bail risque d’être considérée comme nulle. Congé de fin de bail : mode d’emploi à l’attention des propriétaires.
Résiliation du bail : de trois à six mois de préavis
Il existe plusieurs types de baux d’habitation qui se distinguent notamment par la durée du contrat de location. Parmi les plus fréquents :
- 3 ans minimum pour un logement vide
- 1 an minimum pour un meublé (9 mois pour un étudiant)
- 1 à 10 mois pour un bail mobilité
De manière générale, le congé ne peut être délivré par le propriétaire qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis d’au moins 6 mois pour un logement vide et de 3 mois pour un meublé. Un bail mobilité s’achève automatiquement à la date de fin de bail (le propriétaire ne peut pas anticiper le congé). Idem pour un bail étudiant.
Notification de la résiliation du bail
Elle se fait par courrier remis au locataire de trois manières :
- Par Lettre Recommandée avec Avis de Réception soit par la voie classique, en bureau de Poste, soit sous format numérique par lettre recommandée électronique (LRE).
- Par acte de commissaire de justice (huissier).
- Par remise en mains propres contre signature.
Le congé doit être envoyé à tous les signataires du bail. Dans le cas d’un couple marié ou pacsé locataire, le congé doit être notifié à chacun des conjoints. Idem si l’un d’eux seulement a signé le bail mais que le bailleur a été informé du mariage ou du pacs en cours de bail.
Le délai de préavis de fin de bail commence à la date de remise du courrier. Attention au recommandé : le délai de préavis débute le jour de retrait du courrier par le locataire et non à la date de l’envoi.
La résiliation de bail doit être motivée
Le congé de fin de bail ne peut être délivré que pour trois motifs :
- La vente du bien.
- La reprise par le bailleur pour habitation, par lui-même, son conjoint (époux, concubin depuis au moins 1 an, partenaire de Pacs), ascendants, descendants.
- Un motif « légitime et sérieux » notamment en cas de faute du locataire.
À savoir : Un propriétaire peut vendre son bien sans donner congé à son locataire. Le bail est repris par le nouveau propriétaire.
Fin de bail : certains locataires sont protégés
Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, le propriétaire-bailleur ne peut pas lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses ressources et ses besoins.
Cette contrainte ne s’applique pas si le bailleur :
- A plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
- Dispose de revenus inférieurs aux ressources de son locataire.
Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?
La loi ne précisant pas quels sont ces motifs, il faut se référer à la jurisprudence.
Parmi les motifs les plus généralement reconnus comme valables, on retrouve :
- Une faute du locataire : nuisances de voisinage, défaut de paiement du loyer, absence d’attestation d’assurance habitation, sous-location à un tiers sans autorisation…
- Une intention du propriétaire : par exemple, pour la réalisation de gros travaux de rénovation de l’appartement ou pour transformer le logement en bureaux en raison de l’accroissement de l’activité professionnelle du bailleur… Bien sûr, ces projets doivent être menés à bien, sinon le congé sera considéré comme abusif.
Le droit de préemption du locataire en cas de vente
Dans le cas d’une fin de bail d’un logement vide motivé par la vente du bien, le locataire jouit d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le logement en priorité, sous certaines conditions et durant les deux premiers mois du préavis. Dans ce cas :
- Le silence du locataire vaut comme un refus.
- Si le locataire fait une offre au prix, le propriétaire ne peut accepter d’autres offres, même à un prix supérieur.
Le droit de préemption est levé si l’un des parents du propriétaire (jusqu’au troisième degré) se porte acquéreur du bien pour l’habiter.
La lettre de congé de fin de bail
Remise au locataire du logement vide ou meublé, la lettre de congé doit toujours mentionner le motif : vente du bien, reprise pour habitation ou motif légitime et sérieux. Il doit également indiquer le caractère sérieux et réel de la reprise comme le fait que la résidence actuelle du bénéficiaire est devenu trop petite.
Selon le motif, des éléments supplémentaires doivent apparaître :
- Fin de bail pour vente :
- Prix, conditions de vente et modalités de paiement.
- Description du logement et de ses annexes louées.
- Les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (conditions de l’offre de vente au locataire).
- Fin de bail pour reprise :
- Nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
- Lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire.
- Fin de bail pour motif légitime et sérieux :
- Toute indication venant justifier le caractère réel et sérieux.
À savoir : Dans le cas d’une location vide, la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe à la lettre de congé.
SOURCE : SARL JPC2A.
