Selon Catella, la reprise immobilière européenne en 2026 sera sélective, axée sur les actifs durables et le logement pour répondre à une forte demande.

PARIS – Après plusieurs années de turbulences, le marché immobilier européen amorce en 2026 un nouveau cycle de croissance, soutenu par la détente progressive des taux d’intérêt. C’est le principal enseignement de la nouvelle étude « Catella House View », publiée par le groupe financier Catella. Le rapport analyse un marché en sortie de crise, marqué par une baisse moyenne des valeurs de 25 % ces quatre dernières années, et souligne que la performance reposera désormais sur la qualité intrinsèque des actifs et une gestion opérationnelle rigoureuse.

Une reprise européenne fragmentée

Si 2026 sonne l’heure de la reprise, celle-ci s’annonce hétérogène. Les premiers signes de stabilisation sont visibles, avec un rebond des valeurs des biens « prime » d’environ 6 % depuis la fin de 2023. Toutefois, la liquidité reste limitée et les investisseurs doivent faire preuve d’une sélectivité accrue. L’embellie ne profitera pas à tous les segments de la même manière. Le logement abordable et l’habitat fonctionnel s’imposent comme les secteurs les plus attractifs. En France, la situation est d’autant plus complexe que les dynamiques varient fortement d’un actif à l’autre, dans un contexte de budget étatique restreint et de profondes mutations urbaines.

Le défi colossal du logement abordable

Le besoin de logements constitue le défi majeur de cette décennie. L’Europe fait face à un déficit estimé à près de quatre millions de logements abordables d’ici 2030, une pénurie qui alimente la hausse des loyers, avec une progression moyenne de 6 % par an au cours des cinq dernières années. En France, cette urgence se traduit par un intérêt croissant pour le logement intermédiaire, destiné aux classes moyennes qui ne peuvent ni accéder au parc social, ni se loger décemment dans le marché libre. « Le logement abordable constitue à la fois une réponse sociale et un pilier défensif pour l’investisseur. Avec des taux d’occupation proches de 100 %, la visibilité sur les flux locatifs est particulièrement élevée », souligne Paul Cayla, Président de Catella Residential.

Cette tension locative génère un « effet de verrouillage » : les loyers des nouveaux baux augmentant deux fois plus vite que ceux des baux en cours, les locataires hésitent à déménager. Ce phénomène freine la mobilité, accentue la pression sur l’offre et pose un véritable défi de dynamisme économique. Parallèlement, le vieillissement de la population ouvre un autre front : l’Europe aura besoin de deux millions de lits supplémentaires pour ses seniors d’ici 2050, faisant de l’immobilier de santé un secteur particulièrement résilient.

Bureaux et logistique, des opportunités ciblées

Le marché des bureaux illustre parfaitement la nouvelle donne, marquée par une forte polarisation. En Île-de-France, le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris concentre 45 % des investissements. Alors que le taux de vacance global a franchi la barre des 6 % pour la première fois depuis 1997, les loyers des bureaux neufs ou restructurés ont bondi de 35 % depuis 2020. Cet écart sanctionne les actifs obsolètes et valorise l’excellence. « Le marché français ne pardonne plus l’approximation. Aujourd’hui, la valeur réelle d’un immeuble est dictée par des critères objectifs : sa situation locative, la richesse des services proposés et son exemplaire performance environnementale », analyse Raphaël Amouretti, Président de Catella Property.

Le secteur de la logistique, quant à lui, offre une fenêtre d’opportunité stratégique. Après un ralentissement cyclique, 2026 apparaît comme le bon moment pour investir avant une nouvelle hausse des prix portée par la reprise de la demande. Les hubs du dernier kilomètre et les grands centres de distribution, essentiels à l’e-commerce et à la relocalisation industrielle, seront les grands gagnants.

Saisir une fenêtre d’opportunité limitée

Pour les experts de Catella, l’année 2026 est une année charnière où la performance se construira sur l’utilité réelle des actifs. La valeur ne dépendra plus d’une potentielle compression des taux, mais de la solidité des revenus locatifs générés par des biens répondant à des besoins sociétaux profonds. « En 2026, la fenêtre d’opportunité est réelle mais elle ne restera pas ouverte indéfiniment. Agir maintenant, c’est profiter de conditions de prix encore attractives avant que la reprise de la demande ne vienne saturer le marché et faire remonter les prix de manière globale », conclut Paul Cayla.

L’intégralité de l’étude est disponible sur le site de Catella : https://www.catella.com/en/newsroom/news-and-pressreleases/press-releases/2026/catella-house-view-affordable-housing-and-operational-living-lead-european-real-estate-recovery