Le marché français de l’immobilier non résidentiel montre des signes encourageants de reprise au premier trimestre 2025, malgré un contexte économique incertain.

Au premier trimestre 2025, le marché français de l’immobilier non résidentiel a enregistré une reprise notable, avec 3,2 milliards d’euros investis, soit une hausse de 46 % par rapport à l’année précédente. Cette dynamique est principalement portée par trois grandes transactions, représentant près de la moitié des volumes investis. Cependant, le marché locatif reste fragile, avec une demande placée en recul de 6 % pour les bureaux et de 2 % pour la logistique.

Un contexte économique sous pression

L’économie française traverse une période délicate, marquée par un ralentissement de la croissance et une dégradation de l’emploi. L’inflation, bien que en repli (+0,8 % sur un an en mars 2025), pèse encore sur les perspectives économiques. La croissance prévue pour 2025 a été révisée à la baisse, à 0,7 %, et l’emploi continue de se détériorer, avec 68 000 postes supprimés au quatrième trimestre 2024 et 106 000 suppressions attendues d’ici mi-2025. Le secteur privé, et en particulier les cadres, est fortement touché, avec une baisse de 8 % des recrutements en 2024 et une prévision de -4 % pour 2025.

La Banque centrale européenne (BCE) a abaissé ses taux directeurs à 2,75 %, mais le coût du financement reste élevé, freinant à la fois la consommation et l’investissement.

Une reprise polarisée et prudente

La reprise amorcée au second semestre 2024 se confirme, mais elle reste très concentrée. Trois grandes transactions, dont la cession du portefeuille immobilier de Kering, représentent 45 % des volumes investis. Les fonds d’investissement dominent le marché, avec 66 % des montants engagés, mais la prudence reste de mise, notamment sur le segment des bureaux, confrontés à une demande en retrait et à une offre abondante.

Des dynamiques contrastées selon les classes d’actifs

Le secteur du commerce se distingue avec 1,2 milliard d’euros investis, principalement grâce aux transactions Kering et Forum des Halles. Les bureaux, bien que totalisant 1,1 milliard d’euros, souffrent d’un marché locatif atone : la demande placée a reculé de 6 % (419 200 m²), tandis que l’offre immédiate a progressé pour atteindre 5,8 millions de m². Le secteur logistique et industriel continue de performer, avec 675 millions d’euros investis, malgré un léger recul de 2 % de la demande placée sur les entrepôts (798 000 m²). Les actifs de diversification, notamment dans l’hôtellerie, affichent 185 millions d’euros investis, traduisant un intérêt croissant pour des secteurs plus résilients.

Paris domine, les régions tirent leur épingle du jeu

Paris intra-muros concentre 53 % des investissements, notamment dans le quartier central des affaires (QCA), renforcé par les opérations commerciales d’envergure. En revanche, la première et deuxième couronnes franciliennes restent peu actives. Les régions, quant à elles, se distinguent dans le segment logistique, avec 572 millions d’euros investis, confirmant leur rôle stratégique dans l’essor des plateformes industrielles et de distribution.

Perspectives 2025 : un rééquilibrage progressif

Après un début d’année marqué par quelques opérations exceptionnelles, 2025 pourrait voir une reprise plus équilibrée. L’assouplissement monétaire est un signal positif, mais les fondamentaux économiques demeurent fragiles. Les investisseurs privilégient les actifs résilients, bien situés et durables, dans un marché encore loin d’un redémarrage généralisé.

« Dans un environnement encore contraint, la concrétisation de plusieurs transactions majeures ce trimestre est un signal positif. Malgré une baisse des indexations liée à la baisse de l’inflation, la hausse des droits d’enregistrement et les effets durables du Covid sur la demande locative, le marché montre une capacité à s’ajuster. Ce premier trimestre illustre bien une phase de repositionnement nécessaire, qui permet aux évaluations de se réaligner progressivement avec les nouvelles conditions de marché » déclare Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation.

Pour plus d’informations : Infographie : https://www.catella.com/globalassets/documents/france-asset-man/infographie_immo_t1_catella_2025.pdf