Selon une étude d’Aestiam, le marché immobilier tertiaire se recompose, favorisant la résilience des actifs de petite taille et bien situés.

Le marché de l’immobilier de bureaux, en pleine mutation depuis 2022, n’est pas en voie de disparition mais connaît une profonde transformation. C’est le principal enseignement d’une étude publiée ce jour par Aestiam, acteur historique de la gestion de fonds immobiliers. S’appuyant sur des données d’ImmoStat, de BNP Paribas Real Estate ou encore de CBRE, l’analyse révèle une fracture nette entre les grands ensembles périphériques en difficulté et la résilience remarquable des immeubles de plus petite taille, situés au cœur des villes, à Paris comme dans les grandes métropoles régionales.

Une reprise graduelle mais très sélective

Après trois années d’ajustement marquées par la remontée brutale des taux en 2022, le marché de l’immobilier d’entreprise a montré des signes de reprise. L’année 2025 s’est achevée avec un volume d’investissement de 17 milliards d’euros, en hausse de 8 % par rapport à l’année précédente, confirmant une dynamique positive amorcée en 2024. Les bureaux, particulièrement à Paris intramuros, ont enregistré un rebond significatif, signalant un retour de la confiance des investisseurs.

Ce contexte s’inscrit dans un environnement macroéconomique plus lisible, avec une inflation maîtrisée et une politique monétaire plus souple. Aestiam souligne toutefois que cette embellie demeure fragile face aux tensions géopolitiques qui pèsent sur les prix de l’énergie et entretiennent une incertitude. La reprise s’annonce donc progressive et surtout sélective, récompensant la discipline de gestion et la qualité des actifs.

Le télétravail et la centralité redéfinissent la demande

La demande de bureaux en France a atteint 2,8 millions de mètres carrés en 2025, se répartissant entre 1,6 million en Île-de-France et 1,2 million dans les 17 principales métropoles régionales. Alors que le marché francilien reste affecté par le recul des transactions sur les très grandes surfaces, les régions démontrent une meilleure stabilité. Cette dernière s’explique par une demande plus diffuse et moins dépendante des sièges sociaux des grands groupes.

Cette évolution est directement liée à la stabilisation des nouveaux usages. Le télétravail s’est fixé autour de 1,9 jour par semaine en 2024-2025, loin des pics observés en 2021. Parallèlement, 47 % des dirigeants ont constaté une hausse de la présence de leurs équipes au bureau en 2025. Le bureau conserve ainsi son rôle structurant, mais les attentes des entreprises ont changé : la localisation, la flexibilité et la qualité des services sont devenues primordiales. La centralité est désormais un critère non négociable, comme en témoigne un chiffre marquant : entre 2021 et 2025, 91 % des transactions de bureaux ont concerné des biens situés à moins de 800 mètres d’une gare.

Prime aux petites surfaces, déclin des grands ensembles

L’étude met en lumière une divergence croissante entre les grands ensembles et les surfaces inférieures à 1 000 m². En Île-de-France, la baisse de la demande placée depuis 2020 est quasi exclusivement imputable au recul de près de 30 % des transactions sur les surfaces de plus de 5 000 m². À l’inverse, le segment des surfaces de moins de 1 000 m² progresse en nombre d’opérations et représente une part croissante du marché.

Cette tendance, loin d’être conjoncturelle, reflète la mutation des stratégies immobilières des entreprises. Les grands immeubles périphériques, plus exposés à la rationalisation des espaces et plus complexes à commercialiser, concentrent les risques de vacance. À l’opposé, les petites surfaces, plébiscitées par les TPE, PME et ETI, s’adaptent mieux aux organisations hybrides et bénéficient d’une demande plus solide et granulaire. Cet attrait se traduit dans les chiffres de l’investissement : les transactions inférieures à 10 millions d’euros représentent aujourd’hui près de 15 % des volumes, contre seulement 7 % dans les années 2010.

Une polarisation confirmée par les taux de vacance

Les taux de vacance confirment cette fracture. En Île-de-France, la moyenne de 10,7 % cache des disparités extrêmes : 7,8 % à Paris, mais 17,9 % dans le Croissant Ouest et 18,2 % en Première Couronne. En régions, la situation est bien plus saine, avec des taux modérés à Rennes (6,0 %), Nantes (6,1 %), Toulouse (4,1 %) ou Montpellier (5,4 %). De même, les loyers se maintiennent, voire progressent pour les actifs de grande qualité, prouvant que le marché valorise plus que jamais la centralité et les prestations.

« Le marché des bureaux ne disparaît pas, il évolue. La période récente a révélé une polarisation très nette entre les grands ensembles périphériques et les actifs compacts, bien localisés et adaptés aux besoins des entreprises. Notre conviction, confirmée par cette étude, est que les immeubles de petite taille constituent aujourd’hui un segment structurellement résilient, capable d’allier liquidité, stabilité locative et potentiel de valorisation à moyen terme », analyse Laurent LE, Président d’Aestiam.

Pour 2026 et 2027, Aestiam anticipe une progression des revenus locatifs et une reprise graduelle des prix pour les actifs les mieux positionnés. Acteur historique de l’épargne immobilière gérant 1,4 milliard d’euros d’actifs, la société se concentre sur des bureaux, commerces et locaux d’activité à taille humaine, une stratégie qui semble aujourd’hui en parfaite adéquation avec la nouvelle donne du marché tertiaire.