Les Notaires du Grand Paris annoncent une reprise des volumes de ventes en 2025 en Île-de-France, avec des prix qui se sont stabilisés.

Après plusieurs années de baisse, le marché de l’immobilier ancien en Île-de-France montre des signes clairs de reprise, mais sans euphorie. Selon le dernier bilan des Notaires du Grand Paris, l’année 2025 a été marquée par un redressement significatif du nombre de transactions, qui retrouve son niveau de 2023, tandis que les prix, eux, entrent dans une phase de stabilisation. Le marché semble ainsi s’engager dans un nouveau cycle, qualifié d’atterrissage et de normalisation, où l’ensemble des acteurs s’adapte à un environnement économique et financier durablement transformé.

Une reprise avant tout quantitative

Avec près de 125 000 transactions enregistrées en 2025, le volume des ventes de logements anciens a progressé de 13 % en un an sur l’ensemble de la région. Cette dynamique, observée tout au long de l’année, s’est confirmée au quatrième trimestre avec une hausse de 11 % par rapport à la même période en 2024. La reprise concerne tous les segments, avec une progression de 13 % pour les appartements et de 15 % pour les maisons sur l’année.

Cependant, les notaires soulignent que cette reprise est principalement quantitative. Si le nombre de ventes a augmenté, les montants des transactions sont souvent plus modestes. L’année 2025 a vu le retour des primo-accédants, notamment ceux bénéficiant d’un apport personnel ou d’une aide familiale, ainsi que des secundo-accédants grâce à la reprise des prêts relais. Les investisseurs locatifs, en revanche, sont restés en retrait. Bien que les conditions de crédit se soient légèrement assouplies, avec des taux moyens autour de 3,17 % en décembre 2025, elles demeurent restrictives et les délais d’obtention de financement se sont allongés.

Des prix en phase d’ajustement

Sur le front des prix, le maître-mot est la stabilisation. Sur un an, les logements franciliens n’ont connu qu’une très légère augmentation de 0,7 %. Le prix au mètre carré pour les appartements à Paris a atteint 9 600 euros au quatrième trimestre 2025, soit une hausse de 1,4 % en un an. Pour les maisons en Île-de-France, le prix de vente s’est établi à 324 700 euros, marquant un recul de 0,4 % sur la même période.

Ce nouvel équilibre confère un pouvoir de négociation accru aux acquéreurs. Les vendeurs, notamment pour les biens nécessitant des travaux de rénovation énergétique, se montrent plus enclins à accepter des discussions sur le prix. L’écart se creuse entre les biens de bonne qualité et ceux aux performances énergétiques dégradées, ces derniers subissant des décotes de plus en plus marquées. D’après les indicateurs basés sur les avant-contrats, cette tendance à la stabilisation des prix devrait se poursuivre au printemps 2026.

Vers une année 2026 de normalisation

L’année 2025 apparaît comme une année charnière, une transition vers un marché où les conditions financières seront durablement différentes de la décennie précédente. Les notaires décrivent une activité « en dents de scie » et anticipent pour 2026 une année dans la continuité, sans engouement particulier mais avec des évolutions modérées des volumes comme des prix, et davantage de visibilité. Tous les acteurs s’adaptent, des ménages qui anticipent mieux leur capacité d’emprunt aux banques dont les refus de crédit sont moins fréquents.

Dans ce contexte, les récentes annonces gouvernementales en faveur du logement, comme la création d’un statut du bailleur privé, pourraient apporter un nouveau souffle au marché en stimulant l’investissement locatif au cours de l’année.

Un pouvoir d’achat immobilier en nette diminution

L’impact de la hausse des taux d’intérêt sur la capacité d’emprunt des ménages reste un facteur déterminant. Une simulation réalisée par les notaires illustre parfaitement cette réalité : un ménage qui pouvait acquérir un appartement de 65 m² en janvier 2022 ne pourra s’offrir, pour un coût d’emprunt total identique, qu’une surface de 59,3 m² en avril 2026. Pour une maison, la surface achetable passerait de 100 m² à 92 m² sur la même période. Cette érosion du pouvoir d’achat immobilier contraint les acquéreurs à revoir leurs ambitions, que ce soit en termes de surface ou de localisation.

L’ensemble des données et analyses sont disponibles sur le site des Notaires du Grand Paris (www.notairesdugrandparis.fr).