Une étude inédite de Lokimo révèle la domination de Grenoble et Marseille en matière de rentabilité locative, reléguant la capitale en queue de peloton.

C’est une photographie précise du marché immobilier français de ce début d’année 2026 que livre Lokimo. L’expert en analyse territoriale publie ce lundi une analyse portant sur l’évolution du rendement locatif dans onze grandes métropoles entre 2021 et 2025. Si le marché national confirme sa reprise amorcée il y a deux ans, la géographie de la rentabilité s’est profondément redessinée, favorisant les grandes villes de province au détriment de l’Île-de-France.

Le grand écart territorial

Les chiffres sont éloquents. Alors que le rendement locatif brut moyen a connu un rebond modéré pour atteindre 4,78 % en 2025, les disparités locales se creusent. Grenoble et Marseille s’imposent comme les locomotives de la rentabilité, affichant respectivement des taux de 5,72 % et 5,38 %. Ces villes bénéficient d’un alignement favorable entre des prix d’achat encore accessibles et une demande locative soutenue.

« Nous observons une dynamique intéressante où certaines villes, grâce à un marché immobilier plus accessible et une demande locative soutenue, offrent des opportunités de rendement bien supérieures à la moyenne nationale », analyse Binta Gamassa, co-fondatrice et CTO de l’entreprise.

Paris, victime de ses prix

À l’inverse, Paris fait figure de mauvais élève en matière de pure performance financière. Avec un rendement moyen plafonnant à 3,91 %, la capitale occupe la dernière place du classement établi par l’étude. Le mécanisme est connu mais implacable : avec un prix au mètre carré dépassant les 10 000 euros (près de trois fois supérieur à celui de Grenoble), la rentabilité s’écrase, malgré des loyers très élevés et une vacance locative quasi inexistante.

Pour Martin Noël, CEO de Lokimo, la situation parisienne est emblématique : « Paris incarne le paradoxe du marché immobilier français : une demande locative exceptionnelle, mais des prix si élevés qu’ils limitent drastiquement la rentabilité. Les investisseurs doivent désormais diversifier leurs placements vers des villes comme Grenoble ou Montpellier pour optimiser leurs rendements ».

Ce constat de saturation par les prix touche également d’autres métropoles attractives comme Lyon (3,80 %) et Bordeaux (4,03 %), qui présentent des profils similaires à la capitale.

Une reprise confirmée après le creux de 2023

L’analyse rétrospective permet de contextualiser ces résultats. Après une année 2021 faste, le marché a traversé une zone de turbulences en 2022 et 2023, marquée par une baisse généralisée des rendements. Depuis 2024, la tendance s’est inversée, le marché montrant des signes tangibles de stabilisation et de reprise.

Pour l’année 2026, l’étude recommande aux investisseurs une approche différenciée. Si Grenoble, Marseille et Montpellier (5,23 %) sont privilégiées pour le rendement pur, des villes comme Toulouse et Lille restent des valeurs sûres pour des stratégies patrimoniales de moyen terme. Quant à Paris, l’investissement y reste pertinent à condition de cibler des niches spécifiques : petites surfaces ou quartiers en mutation.

Lokimo (https://lokimo.ai/) est une start-up française fondée en 2019 spécialisée dans l’analyse de données immobilières pour les professionnels du secteur.