Une étude de Manda révèle une faible corrélation entre les loyers parisiens et la qualité de l’air, le trafic routier s’avérant le principal facteur.

À Paris, l’idée qu’un loyer élevé est synonyme d’un meilleur cadre de vie est profondément ancrée. Pourtant, une étude dévoilée ce 25 juin 2026 par le groupe de services immobiliers Manda vient bousculer cette certitude. En croisant les données du marché locatif de 2026 avec les relevés de pollution au dioxyde d’azote (NO2) d’Airparif de 2024, l’analyse démontre que le prix au mètre carré est un très mauvais indicateur de la qualité de l’air que l’on respire. Le véritable critère discriminant n’est pas le prestige d’un quartier, mais son exposition aux grands axes de circulation.

Un paradoxe entre prix et qualité de l’air

L’étude met en lumière une réalité complexe et souvent contre-intuitive. Si la situation globale s’est améliorée depuis 2019, où 12,5 % des Parisiens étaient exposés à un dépassement des seuils réglementaires de NO2 (40 µg/m³), aucun arrondissement n’atteint aujourd’hui la valeur guide de l’Organisation Mondiale de la Santé, fixée à 10 µg/m³.

Contrairement aux idées reçues, les arrondissements les plus onéreux ne sont pas les mieux lotis. Le 3ème arrondissement, avec un loyer moyen de 47,51 €/m², et le 16ème (46,72 €/m²) affichent tous deux un taux de NO2 de 23,6 µg/m³, bien au-dessus de la moyenne parisienne de 22,5µg/m³. À l’inverse, des secteurs plus abordables comme le 13ème (39,44 €/m²) présentent un des niveaux de pollution les plus faibles avec 21,9 µg/m³. Le prix ne fait donc pas la qualité de l’air.

Le trafic, principal arbitre de la pollution

L’analyse géographique révèle que la fracture ne se situe pas entre arrondissements populaires et bourgeois, mais plutôt entre ceux traversés par des flux de circulation intenses et les autres. Une nette opposition entre la rive droite et la rive gauche se dessine. Les arrondissements du nord et de l’est de la rive droite (10ème, 16ème, 18ème, 19ème) figurent majoritairement parmi les plus pollués. Le 10ème arrondissement détient le record avec 25 µg/m³, plombé par la concentration du trafic autour des gares du Nord et de l’Est, où les pics peuvent atteindre 34 µg/m³ sur le boulevard Magenta.

Plus à l’ouest, l’axe des Champs-Élysées impacte lourdement le 8ème et le 16ème, ce dernier étant également pénalisé par le boulevard périphérique où les concentrations peuvent grimper jusqu’à 41 µg/m³. En revanche, la rive gauche (13ème, 14ème, 15ème) bénéficie d’une configuration urbaine avec moins d’axes de transit majeurs, offrant à ses habitants un air relativement plus sain.

Le palmarès des arrondissements

L’étude établit un classement des arrondissements selon leur rapport qualité de l’air/prix. Le 14ème, le 13ème et le 15ème arrondissement composent le trio de tête, offrant un compromis attractif entre des loyers contenus et une exposition limitée à la pollution. Le 5ème arrondissement se distingue comme le seul quartier cher de ce top 5, où le prix élevé s’accompagne d’un des plus bas niveaux de NO2 de la capitale (21,5µg/m³).

À l’opposé, le 3ème, le 16ème et le 10ème arrondissement présentent le pire rapport, cumulant des loyers élevés et une forte exposition à la pollution. Une carte interactive a été mise en ligne pour permettre à chacun de visualiser ces données par arrondissement.

L’étude complète est disponible sur une carte interactive (https://presse-manda-loyer-pollution.netlify.app/).

« Cette étude montre que la pollution de l’air à Paris ne suit pas forcément les logiques de prix ou de standing immobilier. Ce sont avant tout les grands axes de circulation et la configuration urbaine qui influencent l’exposition des habitants. Aujourd’hui, la qualité de vie ne peut plus se résumer au seul critère du prix au mètre carré », explique Perrine Milard, Chief Marketing Officer de Manda.

À propos de l’étude

Cette analyse repose sur le traitement de plus de 57 000 annonces de location issues des principales plateformes immobilières et des données internes de Manda, ainsi que sur les cartes et indicateurs de pollution fournis par Airparif pour la période 2019-2024. Manda est un groupe de services immobiliers qui allie expertise métier et outils digitaux pour la gestion locative, le syndic de copropriété et la transaction.

Comptant 135 collaborateurs en Île-de-France, à Lyon et à Marseille, l’entreprise ambitionne de rendre l’immobilier plus accessible et transparent pour ses clients.

via Presse Agence (rédigé à partir d’un communiqué de presse transmis à la rédaction).