Une étude exclusive de SeLoger révèle qu’entre les municipales de 2020 et 2026, les ménages ont perdu en moyenne 11 m² de pouvoir d’achat immobilier.

À l’approche des prochaines élections municipales, le bilan immobilier du mandat qui s’achève est sans appel pour les ménages français. Entre 2020 et 2026, le marché de la pierre a subi une mutation profonde, passant de l’euphorie post-Covid à un net durcissement des conditions d’accès à la propriété. Selon les données publiées ce mercredi 18 février 2026 par SeLoger (https://www.seloger.com), l’impact sur le pouvoir d’achat est considérable : les acquéreurs ont perdu l’équivalent d’une chambre supplémentaire en l’espace de six ans.

Un marché coupé en deux.

L’étude dresse le portrait d’un cycle immobilier scindé en deux périodes distinctes. La première phase, s’étendant des élections de 2020 jusqu’en 2023, a été marquée par une dynamique exceptionnelle. Portés par des taux d’intérêt historiquement bas et des envies d’espace nées des confinements, les prix ont flambé de +16,7 %.

Cependant, le vent a tourné dès 2023. Le changement de politique monétaire et la remontée brutale des taux d’intérêt ont agi comme un coup de frein. Depuis cette date charnière, les prix ont amorcé un léger recul de -1,9 %. Toutefois, cette correction tarifaire reste insuffisante pour compenser la hausse initiale. Sur l’ensemble du mandat municipal (2020-2026), la progression moyenne des prix s’établit encore à +14,4 %.

L’effondrement de la capacité d’emprunt.

Le constat le plus frappant de cette étude réside dans la perte de surface accessible. Concrètement, les ménages français ont perdu en moyenne 11 m² de pouvoir d’achat immobilier par rapport à 2020. Ce recul s’observe malgré une revalorisation moyenne des revenus des ménages de +22 % sur la même période.

L’équation est mathématique : l’augmentation des salaires n’a pas suffi à absorber le choc de la hausse des taux de crédit, qui a drastiquement réduit l’enveloppe financière des emprunteurs. Ce phénomène a mécaniquement exclu une partie des primo-accédants du marché, rendant l’achat de plus en plus difficile pour les classes moyennes.

Report massif vers la location.

Conséquence directe de ce blocage à l’achat : le marché locatif se retrouve sous tension. Les ménages ne pouvant plus accéder à la propriété restent locataires plus longtemps, grippant ainsi la mobilité résidentielle. Cette demande accrue se répercute sur les loyers.

L’analyse de SeLoger note une accélération notable : si les loyers avaient progressé modérément de +5,8 % entre 2020 et 2023, la hausse s’est intensifiée pour atteindre +8,1 % depuis 2023. Ce basculement confirme que la crise du logement s’est déplacée de la transaction vers la location, créant un goulet d’étranglement dans de nombreuses agglomérations.

Une fracture territoriale inversée.

L’étude met en lumière des disparités géographiques surprenantes qui contredisent parfois les idées reçues. Alors que la majorité des grandes villes accusent une baisse du pouvoir d’achat, les deux plus grandes métropoles françaises font figure d’exception. Paris et Lyon enregistrent en effet un léger gain de surface, respectivement de +2 m² et +3 m². Ces marchés, qui avaient atteint des sommets, ont connu des corrections de prix plus précoces et plus marquées, redonnant un peu d’air aux acheteurs disposant encore d’une capacité de financement.

À l’inverse, les villes moyennes, souvent plébiscitées pour leur qualité de vie, paient le prix fort de leur attractivité récente. Quimper et Le Mans apparaissent comme les grandes perdantes de cette séquence : dans ces villes, le pouvoir d’achat immobilier s’est effondré de 41 m² entre 2020 et 2026. Une chute vertigineuse qui transforme radicalement la physionomie du marché local.

Côté locatif, la tendance diffère également. Les Lyonnais et les Bordelais ont vu leur « pouvoir locatif » augmenter d’environ 10 m², tandis que Quimper reste la seule ville du top 50 national à enregistrer une perte sur ce segment (-1 m²). SeLoger, filiale du groupe AVIV, continue ainsi d’analyser ces mutations pour éclairer les décisions des Français. L’étude complète est disponible via leur plateforme numérique.