Le marché de l’immobilier d’entreprise en France montre des signes de reprise au premier trimestre 2025, malgré un contexte économique incertain et une demande locative fragile.

Au premier trimestre 2025, le marché français de l’immobilier non résidentiel a enregistré une reprise notable, avec 3,2 milliards d’euros investis, soit une hausse de 46 % par rapport à l’année précédente. Cette dynamique est principalement portée par trois grandes transactions, représentant près de la moitié des volumes investis. Cependant, le marché locatif reste fragile, avec une demande placée en recul de 6 % pour les bureaux et de 2 % pour la logistique.

Un contexte économique sous pression

L’économie française traverse une période délicate, marquée par un ralentissement de la croissance et une dégradation de l’emploi. La croissance prévue pour 2025 a été révisée à la baisse, à 0,7 %, et l’emploi continue de se détériorer, avec 68 000 postes supprimés au quatrième trimestre 2024 et 106 000 suppressions attendues d’ici mi-2025. Les cadres sont particulièrement touchés, avec une baisse de 8 % des recrutements en 2024, selon l’APEC, et une prévision de -4 % pour 2025.

Malgré une baisse de l’inflation à +0,8 % sur un an en mars 2025, le coût du financement reste élevé, freinant à la fois la consommation et l’investissement. La Banque centrale européenne (BCE) a abaissé ses taux directeurs à 2,75 %, mais cela n’a pas suffi à relancer pleinement l’économie.

Une reprise polarisée et sélective

La reprise entamée au second semestre 2024 se confirme, mais elle reste très concentrée. Trois grandes transactions, dont la cession du portefeuille immobilier de Kering, représentent 45 % des volumes investis. Les fonds d’investissement dominent le marché, représentant 66 % des montants engagés, et privilégient les actifs résilients et bien situés.

Des dynamiques contrastées selon les classes d’actifs

Le secteur du commerce se distingue avec 1,2 milliard d’euros investis, principalement grâce aux transactions Kering et Forum des Halles. Les bureaux, bien que totalisant 1,1 milliard d’euros, restent confrontés à une demande en retrait et à une offre abondante, avec 5,8 millions de m² disponibles immédiatement. Le secteur logistique et industriel continue de performer, avec 675 millions d’euros investis, malgré un léger recul de 2 % de la demande placée sur les entrepôts.

Les actifs de diversification, notamment dans l’hôtellerie, affichent 185 millions d’euros investis, traduisant un intérêt croissant pour des secteurs plus résilients.

Paris domine, les régions tirent leur épingle du jeu

Paris intra-muros concentre 53 % des investissements, notamment dans le quartier central des affaires (QCA), renforcé par les opérations commerciales d’envergure. En revanche, la première et deuxième couronnes franciliennes restent peu actives. Les régions, quant à elles, tirent leur épingle du jeu dans le segment logistique, avec 572 millions d’eurosinvestis, confirmant leur rôle stratégique dans l’essor des plateformes industrielles et de distribution.

Perspectives 2025 : un rééquilibrage progressif

Après un début d’année porté par quelques opérations exceptionnelles, 2025 pourrait amorcer une reprise plus équilibrée. L’assouplissement monétaire est un signal positif, mais les fondamentaux demeurent fragiles. Les investisseurs privilégient les actifs résilients, bien situés et durables, dans un marché encore loin d’un redémarrage généralisé.

« Dans un environnement encore contraint, la concrétisation de plusieurs transactions majeures ce trimestre est un signal positif. Malgré une baisse des indexations liée à la baisse de l’inflation, la hausse des droits d’enregistrement et les effets durables du Covid sur la demande locative, le marché montre une capacité à s’ajuster. Ce premier trimestre illustre bien une phase de repositionnement nécessaire, qui permet aux évaluations de se réaligner progressivement avec les nouvelles conditions de marché », analyse Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation.

À propos de Catella

Catella est un groupe financier européen autonome, spécialisé en conseils financiers, asset management et investissements. Le Groupe emploie environ 600 salariés répartis dans 25 villes et 12 pays. Sa réussite repose sur une approche structurée, une grande expérience du marché immobilier et une évolution constante de ses compétences en matière de transactions.

Pour en savoir plus 

Infographie disponible ici : Infographie Catella T1 2025.
Sources : Catella, INSEE, APEC, MBE Conseil.