L’immobilier commercial européen confirme sa reprise au 4ème trimestre 2025 avec une hausse de 0,4 %, un sixième trimestre consécutif de croissance.

Après une période de turbulences marquée par deux années de baisse, le marché de l’immobilier commercial en Europe semble avoir trouvé son rythme de croisière. Altus Group (https://www.altusgroup.com), spécialiste de l’intelligence logicielle et des données pour l’immobilier, vient de publier son analyse du 4ème trimestre 2025. Le rapport décrit un paysage économique en mutation où la performance des actifs repose désormais davantage sur la solidité des flux de trésorerie que sur la compression des taux.

Une reprise lente mais constante.

Les chiffres sont encourageants pour les investisseurs et les gestionnaires d’actifs. Avec une progression globale des valeurs de 0,4 % sur les trois derniers mois de l’année 2025, le marché européen enregistre son sixième trimestre consécutif de territoire positif. Sur l’ensemble de l’année, la hausse atteint 1,9 %. Si cette dynamique marque une rupture nette avec la période précédente, les experts d’Altus Group notent toutefois que cette reprise ne compense pour l’instant qu’une petite partie du recul observé durant le cycle baissier de deux ans, au cours duquel 16,8 % de la valeur des actifs avaient été effacés.

L’analyse met en lumière un phénomène économique intéressant : bien que les banques centrales aient entamé un cycle de baisse des taux directeurs, les rendements locatifs (yields) se sont légèrement détendus au 4ème trimestre. Ce mouvement, qui exerce théoriquement une pression à la baisse sur les valeurs, traduit une certaine prudence des investisseurs face à un contexte géopolitique complexe. Cependant, cette pression a été plus que compensée par le renforcement des flux de trésorerie (cashflows), permettant de maintenir l’appréciation des actifs dans le vert.

Le résidentiel et l’industriel en tête de peloton.

L’année 2025 a été marquée par une bataille serrée entre les différents secteurs, mais deux gagnants se détachent clairement : l’industriel et le résidentiel. Ces deux classes d’actifs ont clôturé l’année avec les résultats les plus solides, enregistrant chacun une hausse de valeur de 0,6 % au dernier trimestre. Le secteur résidentiel s’impose comme le grand champion de l’année 2025 avec une augmentation annuelle des valeurs de 3,7 %. Cette performance est directement liée à une croissance vigoureuse des loyers de marché, qui ont bondi de 4,4 %. Les Pays-Bas se distinguent particulièrement dans ce tableau, affichant une performance bien supérieure à la moyenne avec des valeurs en hausse de 7,7 % sur l’année, soutenues par une explosion des loyers de marché de 14 %.

De son côté, le secteur industriel a fait preuve d’une régularité exemplaire. Les gains de valeur trimestriels ont oscillé entre 0,5 % et 0,7 % tout au long de l’année, pour aboutir à une hausse annuelle de 2,6 %. Le sentiment des investisseurs reste très favorable à cette typologie d’actifs, comme en témoigne la compression des taux de rendement, la plus marquée parmi tous les types de propriétés. Les marchés néerlandais, suédois et espagnols figurent parmi les plus performants.

Bureaux : une Europe à deux vitesses.

Le secteur des bureaux présente un visage beaucoup plus contrasté et termine l’année avec un bilan en demi-teinte. Avec une hausse anémique de 0,1 % sur l’ensemble de 2025, c’est la classe d’actifs la moins performante.

Cependant, cette moyenne cache de profondes disparités géographiques. D’un côté, la France et le Royaume-Uni tirent leur épingle du jeu avec des résultats solides : les valeurs ont progressé de 4,9 % dans l’Hexagone et de 3,7 % outre-Manche, portées par une croissance des loyers de marché supérieure à 3 %. À l’inverse, l’Allemagne et les Pays-Bas peinent à redresser la barre. Dans ces deux pays, les valeurs de bureaux sont toujours en baisse sur l’année. La croissance des loyers y a été plus faible (proche de 1 %), tandis que l’augmentation des dépenses d’investissement (CapEx) en Allemagne et la décompression des taux aux Pays-Bas ont continué de peser sur les valorisations.

Le commerce de détail remonte la pente.

Le secteur du commerce de détail (Retail) affiche une performance annuelle de +1,6 %, se situant juste en dessous de la moyenne du marché. Après un sursaut au troisième trimestre, la croissance a ralenti en fin d’année (+0,2 %). Ce sont les commerces de pied d’immeuble (High street shops) qui mènent la danse. Ayant subi les corrections les plus sévères durant la crise, ils rebondissent aujourd’hui avec une hausse de valeur de 2,5 % sur l’année. Les centres commerciaux, quant à eux, restent en retrait avec une progression plus modeste de 1,4 %.

Enfin, une mention spéciale doit être faite à la catégorie « Autres », portée par les logements étudiants. Ce segment a surperformé tous les autres au 4ème trimestre avec une bond des valeurs de 3,1 %, validant l’appétit des investisseurs pour les actifs alternatifs offrant des perspectives de cashflow robustes.