La 13ème édition du Codata Digest révèle une hausse de la vacance commerciale à 11,6 % en 2025, malgré le dynamisme affiché des zones périphériques.

À l’approche des élections municipales de 2026, la photographie du commerce en France livre des enseignements contrastés. Codata, leader européen de la « Data Intelligence », vient de publier sa nouvelle étude annuelle sur l’immobilier commercial. Basée sur l’analyse de 4 000 sites et près de 300 000 emplacements, cette enquête confirme une mutation profonde des usages, marquée par un repli de l’équipement de la personne au profit des loisirs et de la restauration.

Une vacance en hausse inquiétante

Le premier constat est celui d’une tension accrue sur le marché de l’occupation commerciale. Le taux de vacance global a grimpé à 11,6 % en 2025, contre 10,7 % l’année précédente, soit une augmentation de 0,9 point. Cette tendance haussière touche l’ensemble du territoire mais affecte diversement les typologies de sites.

Les centres commerciaux semblent les plus exposés, avec un taux de vacance atteignant 16,8 % (contre 16,0 % en 2024). Les pieds d’immeubles en centre-ville ne sont pas épargnés, affichant 11,7 % de vacance. « Cette 13ème édition du Codata Digest dresse un état des lieux de l’occupation commerciale en France à fin 2025. Elle met en lumière des évolutions contrastées selon les territoires, les formats d’implantation et les catégories d’activités », explique Arnaud Lesauvage, Chief Operating Officer chez Codata.

La résilience des zones commerciales

Face à ces difficultés, les zones commerciales de périphérie confirment leur solidité. Avec un taux de vacance limité à 8,4 %, bien inférieur à la moyenne nationale, elles s’imposent comme les formats les plus résilients. Ces espaces évoluent désormais vers des modèles de pôles multifonctionnels, intégrant services (24 %), loisirs (14 %) et alimentation, s’éloignant de l’image traditionnelle du simple alignement de magasins.

Des sites comme Grand Var ou la ZAC BAB2 illustrent cette capacité à créer de la valeur et à attirer les consommateurs. L’étude note d’ailleurs que le secteur des loisirs y est particulièrement dynamique, avec 99 ouvertures nettes enregistrées en 2025.

Le triomphe de l’expérience client

Les données récoltées soulignent une accélération des activités dites « expérientielles ». La restauration, la beauté et les loisirs deviennent les moteurs de l’occupation, compensant le recul historique du prêt-à-porter.

« Les données […] sont le reflet des changements profonds qui interviennent dans les préférences de nos concitoyens […] avec une constante réduction de l’offre d’équipement de la personne au profit de la restauration et de la beauté/santé », analyse Christophe Noel, Délégué Général de la FACT.

Concrètement, la parfumerie et la beauté enregistrent une croissance soutenue avec 135 ouvertures nettes en pied d’immeuble et 72 en zones commerciales. Le secteur Café-Hôtel-Restaurant (CHR) n’est pas en reste, totalisant 233 ouvertures nettes en centre-ville, confirmant le besoin de convivialité des Français.

Les enseignes qui gagnent du terrain

Le palmarès des enseignes les plus dynamiques reflète cette quête d’accessibilité et de service. Le trio de tête en nombre de points de vente est constitué de McDonald’s (1 114 établissements), suivi de l’opticien Krys (751) et du discounter Action (726).

En termes de croissance, l’année 2025 a été marquée par l’expansion de l’enseigne de parfumerie Adopt’ (+71 magasins) et de l’animalerie Maxi Zoo (+55). La grande distribution voit également ses lignes bouger, notamment avec Carrefour (+61 hypermarchés) suite au rachat de l’enseigne Cora.

De fortes disparités régionales

L’analyse territoriale révèle que la vacance progresse dans toutes les régions, mais de manière inégale. L’Occitanie (13,4 %), la Bourgogne-Franche-Comté (13,1 %) et les Hauts-de-France (12,3 %) affichent les taux les plus élevés. À l’inverse, les grandes métropoles comme Paris, Lyon et Marseille continuent de jouer leur rôle de locomotive économique, concentrant une offre dense qui résiste mieux aux aléas conjoncturels.

L’étude complète est accessible en ligne pour approfondir ces données : https://form.exploredata.fr/fr-be/codata-digest-france-2026. Codata (https://www.codata.eu/) est une filiale du groupe Intescia, spécialisée dans la Data Intelligence pour le commerce et l’immobilier.