L’étude Codata Digest 2026 révèle une hausse de la vacance commerciale en France, tout en soulignant la vitalité des secteurs expérientiels.

Paris, le 11 février 2026 – À l’approche des élections municipales, le groupe Intescia, via sa filiale Codata, publie la 13ème édition de son étude annuelle, le Codata Digest France. Ce panorama de l’immobilier commercial et du retail, basé sur l’analyse de 4 000 sites et près de 300 000 emplacements à fin 2025, dresse un bilan contrasté du secteur, marqué par une augmentation de la vacance mais aussi par une forte capacité d’adaptation.

« Cette 13ème édition du Codata Digest dresse un état des lieux de l’occupation commerciale en France à fin 2025. Elle met en lumière des évolutions contrastées selon les territoires, les formats d’implantation et les catégories d’activités, observées à partir des données recensées », souligne Arnaud Lesauvage, Chief Operating Officer de Codata.

Une hausse globale de la vacance

Le principal enseignement de l’étude est l’augmentation du taux de vacance global, qui a atteint 11,6 % en 2025, soit une hausse de 0,9 point par rapport à 2024 (10,7 %). Cette tendance affecte tous les types d’implantations, bien qu’à des degrés divers. Les centres commerciaux affichent le taux le plus élevé avec 16,8 % (contre 16,0 % en 2024), suivis par les commerces en pieds d’immeubles à 11,7 % (contre 10,8 %). Les zones commerciales démontrent une meilleure résistance avec un taux de vacance limité à 8,4 %, bien qu’en hausse par rapport à 2024 (7,4 %).

Cette transformation du paysage commercial est le reflet de nouvelles habitudes de consommation, comme l’explique Christophe Noel, Délégué Général de la FACT (Fédération des acteurs du commerce dans les territoires) : « Les données fournies et décryptées par Codata permettent d’objectiver la transformation à l’œuvre dans l’offre commerciale […]. Elles sont le reflet des changements profonds qui interviennent dans les préférences de nos concitoyens ».

Loisirs et restauration, fers de lance du dynamisme

Malgré ce contexte, certains secteurs tirent leur épingle du jeu et confirment la résilience du commerce physique. Les activités dites expérientielles sont les principaux moteurs de la croissance. La restauration et le secteur beauté/santé continuent leur progression.

En zones commerciales, les loisirs dominent avec +99 ouvertures nettes, suivis par la parfumerie/beauté (+72) et le secteur Café-Hôtel-Restaurant (CHR) avec +57 implantations. En pieds d’immeuble, le secteur CHR est le plus dynamique avec +233 ouvertures nettes, renforçant l’animation des centres-villes, devant la parfumerie/beauté (+135). Les centres commerciaux confirment également cette tendance, avec les loisirs (+91) et la restauration (+83) en tête des créations nettes.

Les enseignes et pôles les plus performants

Le classement des enseignes les plus présentes sur le territoire est dominé par McDonald’s (1 114 points de vente), Krys (751) et Action (726). En termes de croissance, l’étude met en avant le dynamisme de l’enseigne de parfumerie Adopt’ (+71 magasins), de Carrefour (+61), notamment grâce au rachat de Cora, et de l’animalerie Maxi Zoo (+55).

Les grandes métropoles comme Paris (26 796 commerces), Lyon (3 439) et Marseille (2 369) demeurent des locomotives économiques. Des sites emblématiques tels que Westfield La Part-Dieu (Lyon) ou Cap 3000 (près de Nice) et des zones commerciales comme Grand Var (près de Toulon) illustrent la capacité du secteur à innover et à créer de la valeur.

Des disparités territoriales marquées

L’étude révèle enfin de fortes disparités régionales. Si la vacance progresse partout, certaines régions sont plus touchées. L’Occitanie (13,4 %), la Bourgogne-Franche-Comté (13,1 %), la Nouvelle-Aquitaine et les Hauts-de-France (12,3 % chacune) affichent les taux les plus élevés. À l’inverse, les zones commerciales confirment leur rôle structurant et leur attractivité, maintenant un taux de vacance inférieur à la moyenne nationale et démontrant une solidité fondamentale.

L’étude complète est disponible au public via ce lien : https://form.exploredata.fr/fr-be/codata-digest-france-2026

Codata (https://www.codata.eu/), filiale du groupe Intescia, est un leader européen de la Data Intelligence pour l’immobilier commercial et le retail. Le groupe Intescia (www.intescia.com) est un éditeur de solutions de données spécialisé dans la performance commerciale pour les acteurs B2B.