Entre revalorisation automatique, surtaxes et une base de calcul obsolète, la charge fiscale sur les résidences secondaires atteint des sommets.

La pression fiscale sur les propriétaires de résidences secondaires ne montre aucun signe de fléchissement en 2026. Une nouvelle hausse automatique des bases d’imposition, couplée à des surtaxes pouvant atteindre 60 % dans plus d’un millier de communes, continue de faire grimper la facture. Dans ce contexte, la société Orka.tax, spécialisée dans l’analyse des impôts fonciers, décrypte les mécanismes en jeu et souligne l’importance de vérifier une donnée méconnue mais centrale : la valeur locative cadastrale.

Une double peine fiscale de plus en plus lourde

Avant même toute décision des conseils municipaux, les bases de calcul des impôts locaux sont indexées sur l’inflation. Pour 2026, cette revalorisation s’élève à +0,8 %, s’ajoutant aux hausses successives de +1,7 % en 2025, +3,9 % en 2024 et +7,1 % en 2023. Le cumul atteint ainsi près de 14 % en quatre ans.

Contrairement aux résidences principales, qui sont exonérées de taxe d’habitation depuis 2023, les résidences secondaires restent soumises à deux impôts : la taxe foncière et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). De plus, dans les zones dites tendues, les communes peuvent appliquer une majoration de 5 à 60 % sur cette THRS. En 2026, environ 1 100 communes appliquent cette surtaxe, dont les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou Nice qui ont opté pour le taux maximal.

« La plupart des propriétaires découvrent la majoration sur leur avis, à l’automne, sans avoir vu venir la hausse. Quand on cumule revalorisation automatique, hausse des taux et surtaxe à 60 %, la facture d’une résidence secondaire peut doubler en quelques années », explique Manon Bellin, fondatrice d’Orka.tax.

La valeur locative cadastrale, un calcul hérité de 1970

Le point de départ commun à ces deux taxes est la valeur locative cadastrale, qui représente le loyer annuel théorique du bien estimé par l’administration fiscale. Cependant, son application diffère : la taxe foncière est calculée sur 50 % de cette valeur (après un abattement forfaitaire), tandis que la THRS s’applique sur 100 % de celle-ci. Ainsi, une erreur de calcul pèse doublement sur le propriétaire.

Le problème majeur réside dans l’obsolescence de cette valeur, toujours fondée sur les conditions du marché locatif de 1970. Son calcul repose sur une surface dite « pondérée », qui ajoute des mètres carrés fictifs pour chaque élément de confort (5 m² pour une baignoire, 2 m² pour l’électricité, etc.), et les erreurs sont fréquentes : équipements comptés mais absents, surfaces inexactes ou catégorie de confort dépassée.

« Une valeur locative se conteste : sur les dossiers que nous examinons, il n’est pas rare de trouver une baignoire, un bidet ou un vide-ordures comptés depuis 1970 alors qu’ils n’existent pas, ou plus. Chaque mètre carré fictif en trop se paie deux fois sur la taxe foncière et sur la THRS », précise Manon Bellin.

Réforme repoussée et sanctions renforcées

La grande révision des valeurs locatives, attendue depuis des années, est une nouvelle fois reportée. Initialement prévue pour 2028, sa première application n’interviendra qu’en 2031. Par ailleurs, la loi de finances 2026 durcit le ton : l’amende de 150 € pour non-déclaration ou erreur sur l’occupation d’un bien devient effective, et l’oubli de mentionner une résidence secondaire dans sa déclaration de revenus est désormais majoré de 10 % des taxes dues (40 % en cas de manquement délibéré).

Face à cette complexité, il est conseillé aux propriétaires de vérifier le détail du calcul de leur valeur locative. Tout contribuable peut demander sa fiche d’évaluation à l’administration et déposer une réclamation en cas d’erreur avérée, généralement avant le 31 décembre de l’année suivant la réception de l’avis d’imposition.

À propos d’Orka.tax

Orka.tax (https://www.orka.tax) est une plateforme legaltech française fondée par les avocats fiscalistes Manon Bellin et Gary Cahn. Elle permet à tout propriétaire immobilier de simuler gratuitement sa taxe foncière et d’identifier d’éventuelles erreurs cadastrales. Le service propose un accompagnement complet pour 78 € par bien, afin d’engager une réclamation fondée auprès de l’administration fiscale de manière entièrement digitale. Selon la société, ses clients récupèrent en moyenne 435 € par an. La simulation est gratuite et accessible en ligne.

via Presse Agence (rédigé à partir d’un communiqué de presse transmis à la rédaction).