L’étude de Jinka révèle que la pollution par habitant est souvent plus faible dans les zones denses que dans les grandes maisons isolées à la campagne.

L’image d’Épinal de la maison à la campagne, supposée vertueuse car proche de la nature, se heurte à la réalité des chiffres. Jinka (https://www.jinka.fr/), hub d’annonces immobilières augmentées, publie ce mardi une analyse détaillée de l’empreinte résidentielle en France. En se basant sur la consommation par habitant et non plus seulement au mètre carré, les résultats bousculent les certitudes : vivre dans une zone dense ou un appartement du sud de la France s’avère souvent bien moins polluant que d’habiter une vaste demeure mal isolée dans le centre du pays.

La diagonale du vide écologique

L’étude met en évidence une fracture territoriale majeure. Contrairement aux idées reçues, ce sont les départements ruraux et montagneux du centre de la France qui affichent les bilans les plus lourds. La Creuse détient le record de la consommation d’énergie avec 16 616 kWh par an et par habitant, suivie de près par le Cantal, la Meuse et la Haute-Marne.

Ces territoires cumulent plusieurs handicaps structurels. Le climat hivernal rigoureux impose une période de chauffe longue (6 à 7 mois), et le parc immobilier est constitué majoritairement de maisons individuelles anciennes, vastes et difficiles à isoler. « Améliorer l’étiquette énergétique d’un bien relativement récent nécessite peu d’investissement, mais pour réhabiliter une passoire énergétique, c’est un tout autre budget », analyse Marc Lebel, CEO de Jinka. Souvent dépendants du fioul ou du bois, ces logements pèsent lourd dans la balance carbone.

Le paradoxe parisien

À l’inverse, Paris tire son épingle du jeu en se classant en milieu de tableau (42ème et 46ème sur 95 départements), malgré un parc immobilier vieillissant comptant de nombreuses passoires thermiques. Ce résultat contre-intuitif s’explique par la densité. La petite taille des logements et le taux d’occupation élevé permettent de diviser la consommation d’énergie par un plus grand nombre d’habitants.

Toutefois, le vieillissement du bâti reste un défi. Pour accélérer la transition, le dispositif Jeanbrun joue un rôle incitatif. Ce mécanisme fiscal permet de réduire le revenu imposable jusqu’à 12 000 euros par an, à condition de réaliser des travaux de réhabilitation écologique représentant au moins 30 % du montant total et de s’engager sur une location longue durée. « C’est une mesure bienvenue pour inciter aux travaux, même si nous espérons qu’elle sera suffisante pour déclencher le volume de rénovations nécessaire face à l’urgence », souligne Marc Lebel.

Le Sud et l’atout climatique

Sans surprise, la géographie climatique favorise le sud de la France. Le Var arrive en tête des départements ayant la meilleure empreinte carbone par habitant (574 kg de CO2/an), suivi de la Corse et de l’Aude. La douceur des températures réduit drastiquement les besoins en chauffage, limités à environ trois mois par an. De plus, le parc immobilier y est plus récent et souvent équipé de chauffages électriques, moins émetteurs de CO2 en France.

Cependant, cet équilibre est fragile. La hausse des températures estivales généralise l’usage de la climatisation, énergivore et polluante. « Il est important de noter que ces régions hébergent aussi de très grandes maisons, avec une empreinte écologique moins vertueuse. Pour autant, restant minoritaires, elles n’alourdissent pas le bilan global des territoires », nuance le dirigeant de Jinka.

Vers une rationalisation de l’habitat

L’étude, réalisée sur la base de plus de 96 000 annonces entre novembre 2025 et janvier 2026, invite à repenser la notion d’écologie résidentielle. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) reste un indicateur technique indispensable, mais il ne reflète pas l’usage réel du bâtiment. Un logement modeste, même mal classé, génère mathématiquement moins de pollution par personne qu’une grande maison « verte » sous-occupée.

Face à une démographie stable, l’enjeu se déplace vers l’optimisation des espaces existants. « Il est capital de construire des logements performants, certes, mais surtout de taille raisonnée. De la même manière que le covoiturage a transformé notre rapport à la voiture, le coliving est aujourd’hui l’un des leviers les plus puissants pour diminuer significativement la pollution par habitant », conclut Marc Lebel.