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PARIS : CBRE – Le marché des bureaux en région au 1…

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PARIS : CBRE – Le marché des bureaux en région au 1er trimestre 2024

CBRE, leader du conseil en immobilier d’entreprise, s’exprime sur les résultats du premier trimestre 2024 du marché des bureaux des grandes métropoles régionales*.

Le début de l’année 2024 semble annoncer la poursuite du ralentissement de l’activité en région. A l’issue du premier trimestre 2024, la demande placée a atteint 223 500 m², soit une baisse de – 23 % par rapport au T1 2023.

Le contexte économique pousse les acteurs à l’attentisme et à la prudence, tandis que les déséquilibres structurels liées à la disponibilité de l’offre des marchés des bureaux en région limitent la réalisation des projets immobiliers. Cela conduit mécaniquement à une baisse du nombre de transactions, qui touche particulièrement les petites et moyennes surfaces (< 1 000 m²), illustrant la réactivité des TPE / PME face à la conjoncture actuelle. De plus, la baisse des volumes placés est aussi le corollaire de la stratégie d’optimisation des surfaces et des coûts, qui affecte particulièrement les transactions sur les surfaces intermédiaires
(1 000 – 5 000 m²), socle important de la dynamique de l’activité locative en région.

« En plus des déséquilibres conjoncturels, le manque d’offre de qualité qui répond aux besoins de performance et de centralité pousse certains utilisateurs à poser le stylo, dans l’attente de nouvelles opportunités. » indique Stanislas Leborgne, Directeur Région de CBRE France.

Si les dynamiques régionales restent hétérogènes et multifactorielles, le ralentissement de l’activité touche toutes les localités. Alors que les métropoles de l’Ouest (tels que Bordeaux, Toulouse et Rennes) ont tiré leur épingle du jeu en 2023, la demande placée ralentit nettement en début d’année (- 35 % en moyenne). A l’inverse, les marchés tertiaires historiques (Aix / Marseille ou Lyon) ont été redynamisés par la signature de grandes transactions (> 5 000 m²), alors qu’aucune n’y avait été signée à la même période l’année dernière. Les volumes placés restent toutefois inférieurs à la moyenne de longue période sur les premiers trimestres.

L’offre immédiate augmente par rapport à fin 2023 pour dépasser la barre des 1,5 million de m² (+ 12 %). Elle est essentiellement constituée de produits en état d’usage, alimentée par les libérations de surfaces qui se poursuivront tout au long de l’année. L’offre neuve manque, malgré les quelques livraisons du premier trimestre. Le renouvellement de l’offre s’effectue principalement dans les quartiers périphériques des grandes métropoles, alors que la demande s’exprime majoritairement dans les secteurs centraux.

« La tension sur l’offre neuve s’est renforcée en début d’année et se poursuivra à court et moyen terme. Les volumes livrables à échéance 2026 restent en deçà des niveaux de demande exprimée sur les produits neufs, en particulier dans les quartiers d’affaires et dans le centre-ville des métropoles. La pénurie sera d’autant plus marquée à Nantes, Nice ou encore Marseille, où le manque de foncier en centralité limite le développement de programmes d’envergure. » conclut Stanislas Leborgne.

Les volumes d’investissement sur le marché des bureaux en région totalisent près de 315 M € sur le premier trimestre, soit une baisse de – 52 % sur un an. La part des régions dans les volumes globaux investis atteint 43 %, soulignant la correction plus prononcée en Ile-de-France (- 64 %).

La totalité des transactions portent sur des volumes inférieurs à 50 M €, avec des deals unitaires inférieurs à 30 M € qui représentent 68 % des volumes de ce trimestre. Les déséquilibres locatifs et les perturbations financières – atténuées mais encore présentes – obèrent les conclusions d’achats d’actifs de bureaux. Corollaire de la hausse des coûts de construction et de l’incertitude sur l’activité locative, les investissements en VEFA restent minimes : 78 M €, exclusivement sur des lancements sécurisés, alors que le marché régional reste sous offreur en produits neufs et labellisés. « L’incertitude entourant le niveau plafond des taux immobiliers amène à des divergences entre les acheteurs et les vendeurs et affecte la liquidité du marché. La relance des volumes reste également tributaire des dynamiques locatives, qui rassureront les investisseurs sur la rentabilité de leurs projets. » souligne Yves Gourdin, Directeur Investissements Régions de CBRE France.

*sur le marché des 8 grandes métropoles régionales (Aix-Marseille, Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Toulouse).