La startup Primomanda veut réguler l’immobilier en faisant payer les agents pour obtenir des mandats exclusifs, gage de leur engagement réel.

Face à un marché immobilier en crise, souvent attribuée aux taux d’intérêt et à une demande fluctuante, une jeune entreprise française avance une autre explication : une faille structurelle liée au manque d’engagement des agents immobiliers. La startup Primomanda lance ce jour une plateforme visant à corriger ce qu’elle identifie comme une dérégulation silencieuse du marché, alimentée par la surévaluation des biens et des transactions ralenties.

Un marché paralysé par des promesses sans risque

Le constat des fondateurs est sans appel : de trop nombreux biens immobiliers sont proposés à des prix déconnectés de la réalité du marché. La cause principale, selon eux, serait une pratique répandue où les agents acceptent des mandats sans réelle conviction, simplement pour ne pas refuser une affaire ou contrarier un vendeur. Cette prise de mandat « par facilité » n’implique aucun risque pour le professionnel mais engendre des conséquences néfastes pour l’écosystème.

« Pendant 17 ans, j’ai vu des biens être pris à la vente sans conviction, juste pour ne pas dire non. Résultat : des prix irréalistes, des biens qui stagnent, et des vendeurs déçus. Ce système abîme tout le monde », témoigne Benjamin Mechaly, co-fondateur de Primomanda et ancien agent immobilier.

Cette situation conduit à des biens qui restent des mois sur le marché, se dévaluent progressivement – on parle de « biens grillés » – et créent un effet mimétique qui tire artificiellement l’ensemble des prix vers le haut.

La rupture : un engagement financier pour l’exclusivité

Pour inverser cette tendance, Primomanda introduit un changement de paradigme radical : les agents doivent désormais investir financièrement pour obtenir l’exclusivité d’un bien. La plateforme permet à un vendeur de proposer son bien en exclusivité, et aux agents intéressés de se positionner en versant une prime directement au propriétaire dès la signature du mandat. Pour la première fois, l’agent paie pour travailler sur un bien, et non l’inverse. Ce mécanisme financier sert de signal fort. Si un agent est prêt à payer, c’est qu’il croit fermement au prix affiché et à son potentiel de vente rapide.

« Le marché immobilier français souffre d’un problème classique en économie : le manque d’engagement. Aujourd’hui, les décisions sont prises sans risque réel. Nous réintroduisons un coût à l’engagement, et donc de la responsabilité. C’est ce qu’on appelle avoir du skin in the game », explique Benjamin Leiba, co-fondateur diplômé d’HEC et spécialiste des mécaniques de marché.

La conséquence est directe : les biens jugés surévalués sont naturellement écartés par les professionnels, instaurant une forme d’autorégulation. Si un bien ne reçoit aucune offre d’engagement, le message est clair pour le vendeur : son prix est trop élevé.

Des résultats concrets et un marché assaini

Selon les premières données de la startup, ce modèle porte ses fruits. Primomanda annonce que 92 % des biens commercialisés via sa plateforme sont vendus en moins de deux mois, avec des délais de vente jusqu’à deux fois plus rapides que la moyenne. En responsabilisant les agents, la méthode favorise des transactions plus fluides et un marché plus sain, débarrassé des estimations irréalistes.

« Le mandat exclusif n’est pas une contrainte, c’est un engagement. Quand un agent croit réellement en un bien, il se donne les moyens de le vendre vite et bien », insiste Benjamin Mechaly.

L’objectif est aussi de rééduquer le marché français à la culture de l’exclusivité, une pratique moins ancrée que dans d’autres pays mais perçue comme un gage de performance.

Une ambition de régulateur économique et technologique

Primomanda ne se voit pas comme un simple intermédiaire mais comme un véritable réformateur structurel. La plateforme ambitionne de devenir un indicateur de marché fiable, où l’absence d’engagement des agents sur un bien devient une information de prix puissante.

« Si personne ne se positionne sur un bien, ce n’est pas un problème de visibilité. C’est un problème de prix. Et c’est précisément ce que Primomanda permet de matérialiser », conclut Benjamin Leiba.

Pour affiner son modèle, l’entreprise développe un moteur de valorisation combinant ses données internes, des données sectorielles et les informations publiques de data.gouv.fr. Soutenu par une demande de prêt innovation auprès de la BPI, le projet confirme sa dimension technologique.

Primomanda (https://primomanda.fr) entend ainsi restaurer la confiance entre vendeurs, acquéreurs et professionnels en ne fondant plus les transactions sur des promesses, mais sur des engagements économiques concrets.