La CCI Nice Côte d’Azur et les professionnels de l’immobilier dressent le bilan d’un marché 2025 sous tension, marqué par une pénurie de l’offre.

La Chambre de Commerce et d’Industrie Nice Côte d’Azur, par l’intermédiaire de son Observatoire Immobilier d’Habitat, a présenté ce mardi 17 mars 2026 son bilan annuel du marché immobilier des Alpes-Maritimes pour l’année 2025. En collaboration avec la Chambre des Notaires, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) et la Fédération du Bâtiment et des Travaux Publics (BTP), le constat est unanime et alarmant : le territoire fait face à un déficit structurel de l’offre de logements, créant une tension sans précédent sur tous les segments du marché.

« Si le marché de la revente a repris des couleurs en 2025, le marché du neuf reste très tendu, avec notamment des inquiétudes liées à la baisse des autorisations d’urbanisme », résume Cyril Messika, Président de l’Observatoire Immobilier d’Habitat. Face à des prix qui continuent de grimper et un contexte économique pesant, il insiste : « Le logement est un enjeu incontournable, et nos politiques sont aujourd’hui dans la nécessité d’en tenir compte ».

Marché de l’existant : une reprise en trompe-l’œil

Selon Maître Laurent Libouban, Président de la Chambre des Notaires des Alpes-Maritimes, les chiffres de l’ancien montrent une « reprise sensible du marché » en 2025. Le volume de ventes d’appartements a même atteint un niveau record sur la dernière décennie, si l’on exclut les années exceptionnelles post-covid. Cependant, cette dynamique s’accompagne d’une hausse continue des prix, avec un prix médian pour les appartements atteignant 4 810 €/m². « La tendance haussière est pérenne », prévient-il, ajoutant que « les 5 000 euros du m² devraient être touchés très prochainement ». Le prix des maisons, quant à lui, s’est stabilisé autour de 540 000 euros.

L’analyse sociologique des acquéreurs révèle un marché très localisé : 69 % des acheteurs sont issus du département. Les étrangers ne représentent qu’un acheteur sur dix. Le profil type est un cadre supérieur ou une profession intermédiaire, tandis que les employés, artisans et ouvriers sont sous-représentés. L’accès à la propriété reste difficile pour les moins de 29 ans (15 % des acquéreurs), à l’inverse des plus de 60 ans qui constituent un acheteur sur quatre.

Le neuf en chute libre, une pénurie qui s’accentue

Le marché du neuf traverse une crise profonde, marquée par une baisse historique des permis de construire. « Nous étions en moyenne avant le Covid à 7 000 logements obtenus par an sur les Alpes-Maritimes, nous sommes à moins de 3 400 logements autorisés en 2025, soit quasiment la moitié », déplore Christophe Bousquet, Président de la FPI Côte d’Azur et Corse.

Plusieurs facteurs aggravent cette pénurie : l’allongement de la durée de vie, la multiplication des ménages suite aux séparations, la demande croissante de logements étudiants, le retrait du marché locatif des « passoires thermiques » et l’essor des locations saisonnières. Dans ce contexte, les stocks de logements neufs disponibles ont drastiquement chuté pour atteindre seulement 1 833 unités. Mécaniquement, les prix ont continué leur ascension, passant de 6 636 €/m² à 6 987 €/m² en un an, rendant l’accès au logement encore plus difficile pour les actifs du territoire.

Marché locatif : la FNAIM alerte sur une crise de l’offre

Pour William Siksik, Co-Président de la FNAIM Côte d’Azur, le marché locatif est au bord de l’asphyxie. Malgré une timide reprise sur le marché de la revente, une « pénurie persistante de logements à la location » freine toute amélioration durable. Le pouvoir d’achat immobilier stagne et l’accès au crédit reste un parcours d’obstacles pour de nombreux ménages, bloquant ainsi « l’ascenseur résidentiel ».

La FNAIM dénonce un « immobilisme politique » et un « empilement de mesures disparates » qui découragent les propriétaires. « On ne résout pas une crise d’offre en culpabilisant les bailleurs et par la contrainte, mais par l’incitation », martèle William Siksik. La fédération appelle à un « choc de confiance » et à l’élaboration d’une loi de programmation logement 2026-2031 pour restaurer la visibilité et encourager l’investissement locatif.

Le BTP résilient mais inquiet pour l’avenir

Le secteur du Bâtiment et des Travaux Publics fait preuve de résilience avec une baisse contenue de l’emploi salarié (-1,9 %), selon Patrick Moulard, Président de la Fédération du BTP 06. Si les mises en chantier de logements neufs ont connu un léger rebond (+17,2 %), ce chiffre est à relativiser : il part d’un niveau historiquement bas en 2024 et reste deux fois inférieur au rythme de production d’avant-crise.

Le véritable motif d’inquiétude réside dans la chute continue des autorisations de construire (-14,7 %), qui « laisse présager un nouveau recul des mises en chantier pour les prochains mois ». Cette pénurie chronique pénalise l’ensemble du tissu économique local. À l’aube des élections municipales, les professionnels du BTP attendent des futurs élus un plan logement courageux pour libérer du foncier et accélérer la construction.

Un manifeste pour un plan logement d’urgence

Face à l’urgence de la situation, l’ensemble des acteurs de la filière se mobilise. Cyril Messika a annoncé la présentation, le 9 avril prochain, du « Manifeste de la Filière Immobilier ». Ce document, fruit d’une réflexion collective, contiendra plus de 70 propositions concrètes pour produire du foncier, mieux construire et améliorer l’accès au logement pour tous. « L’avenir économique et l’attractivité de notre territoire en dépendent », conclut-il.