Un 1er semestre poussif pour le marché locatif d’Aix-Marseille.

Le 2ème trimestre particulièrement timide ne permet pas au marché tertiaire d’Aix-Marseille de consolider la fragile reprise observée au début de l’année. Cumulant ~56 400 m² commercialisés via 158 transactions au 1er semestre, le volume recule de 12 % sur 1 an et affiche toujours un retard de 22 % par rapport à la moyenne quinquennale. Si le marché de la région marseillaise connaît une légère embellie de l’activité, celui de la région aixoise, porté par les grandes signatures, décroche au 2ème trimestre. Selon Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille :  » L’activité du marché demeure mitigée ce 1er semestre. Le contexte perturbé, les problématiques économiques des TPE/PME toujours prégnantes et le manque d’offres adaptées continuent de peser sur le marché « .

Si la reprise du marché du grand secteur marseillais reste timide et toujours fragile, l’activité progresse au 1er semestre avec une demande placée en hausse de 10 % sur 1 an à ~29 600 m² et un nombre de signatures qui croît de 9 % avec 83 transactions. Cependant, cette dynamique traduit toujours un retard du volume commercialisé de 31 % par rapport à la moyenne quinquennale. Les grands utilisateurs, absents il y a 1 an, font leur retour avec 7 signatures cumulant ~12 400 m² dont l’acquisition par ONET de 3 500 m² dans le 9ème arrondissement. Cependant, les grands utilisateurs demeurent confrontés à des contraintes de disponibilité qui continuent d’impacter le marché.

Le 2ème trimestre marque un coup d’arrêt à la dynamique observée depuis 1 an sur le marché de la région aixoise. Creux épisodique ou phénomène plus durable ? La demande placée chute de 27 % sur 1 an à ~26 800 m² au 1er semestre et le nombre de signatures baisse de 20 % avec 75 références. Porté depuis 1 an par les grandes surfaces, ce segment affiche un nombre de signatures divisé par 2 sur 1 an et un volume qui dévisse de 44 %.

L’activité réduite et les libérations de surfaces de 2nde main induisent une offre à 6 mois en augmentation de 30 % sur 1 an à ~183 500 m². Si cela peut s’avérer bénéfique pour le marché, l’offre neuve/régénérée, plébiscitée par les utilisateurs, poursuit sa baisse (-5 % sur 1 an) et ne représente que 27 % des disponibilités. La tension ne devrait donc pas faiblir ces prochains mois.

Les valeurs locatives prime restent à l’équilibre, atteignant 320 € HT-HC/m²/an pour les actifs « IGH » et 305 € pour les actifs « traditionnels » sur Marseille. À Aix, la valeur prime affiche 250 € pour le centre-ville et 185 € sur le Parc d’Affaires. Malgré le contexte toujours perturbé, les valeurs moyennes du neuf/régénéré et du 2nde main se maintiennent à un bon niveau.

Yoann Pohu conclut :  » ant que les incertitudes économiques et les contraintes d’offre persisteront, le marché tertiaire d’Aix-Marseille pourrait continuer à faire face à une certaine instabilité. De même, l’impact sur les marchés des résultats des législatives anticipées n’est pas encore connu et participe à l’incertitude. Cependant, nous restons optimistes quant à une amélioration progressive de la situation, notamment grâce à l’orientation positive de plusieurs indicateurs économiques et au maintien de fondamentaux sains sur le marché d’Aix-Marseille ».

Un marché de l’investissement toujours au ralenti malgré plusieurs transactions d’envergure

74 millions d’euros ont été investis sur le marché d’Aix-Marseille au cours des 3 derniers mois, portant le volume investi sur l’ensemble du 1er semestre 2024 à 128 millions d’euros. Ce résultat, en recul de 41 % sur un an, est également inférieur de 79 % à la moyenne des 5 dernières années.

17 transactions ont été recensées, contre 28 un an plus tôt et 26 en moyenne. Pour autant, on relève un certain maintien des transactions de plus de 15 millions d’euros, avec 3 opérations recensées ce semestre, pour un total de près de 82 millions d’euros, contre 4 pour 123 millions d’euros un an plus tôt. Ce segment de marché concentre ainsi près des 2/3 de l’activité. A l’inverse, avec seulement 12 transactions totalisant 23 millions d’euros (vs 22 pour 68 millions d’euros un an plus tôt), les transactions d’un montant inférieur à 10 millions connaissent un net recul.

Après la cession par KANAM du  » 300 Prado  » au profit du groupe FINAMAS dans le 8ème arrondissement de Marseille et l’acquisition par une SCI privée de plus de 4 400 m² dans l’immeuble  » Espace Lumière  » au sein du pôle d’activités d’Aix en début d’année, le marché d’Aix-Marseille a bénéficié, au 2ème trimestre, d’une transaction d’envergure en logistique : la vente par BLACKSTONE d’un entrepôt de plus de 50 000 m² à ARES MANAGEMENT dans la cadre du portefeuille MONTCLAIR (9 actifs en France). Ainsi, les montants investis au cours du 1er semestre se répartissent de façon équilibrée entre les bureaux (48 %) et les actifs industriels (52 %).

Les taux de rendement prime se sont stabilisés ce trimestre sur l’ensemble des marchés français. Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi positionné à 6,00 %.

Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée conclut : « Alors que l’année 2024 devrait être synonyme de début de normalisation monétaire et d’amélioration du marché de l’investissement, les soubresauts affectant la dette française et les incertitudes liées au contexte politique sont venus rebattre les cartes. Le marché d’Aix-Marseille pourrait néanmoins bénéficier de transactions d’envergure dans les mois à venir, permettant de connaître un 2nd semestre plus dynamique ».

Un marché de l’investissement toujours au ralenti malgré plusieurs transactions d’envergure

74 millions d’euros ont été investis sur le marché d’Aix-Marseille au cours des 3 derniers mois, portant le volume investi sur l’ensemble du 1er semestre 2024 à 128 millions d’euros. Ce résultat, en
recul de 41 % sur un an, est également inférieur de 79 % à la moyenne des 5 dernières années.
17 transactions ont été recensées, contre 28 un an plus tôt et 26 en moyenne. Pour autant, on relève un certain maintien des transactions de plus de 15 millions d’euros, avec 3 opérations recensées ce semestre, pour un total de près de 82 millions d’euros, contre 4 pour 123 millions d’euros un an plus tôt. Ce segment de marché concentre ainsi près des 2/3 de l’activité. A l’inverse, avec seulement 12 transactions totalisant 23 millions d’euros (vs 22 pour 68 millions d’euros un an plus tôt), les transactions d’un montant inférieur à 10 millions connaissent un net recul.
Après la cession par KANAM du « 300 Prado » au profit du groupe FINAMAS dans le 8ème arrondissement de Marseille et l’acquisition par une SCI privée de plus de 4 400 m² dans l’immeuble
« Espace Lumière » au sein du pôle d’activités d’Aix en début d’année, le marché d’Aix-Marseille a bénéficié, au 2ème trimestre, d’une transaction d’envergure en logistique : la vente par BLACKSTONE d’un entrepôt de plus de 50 000 m² à ARES MANAGEMENT dans la cadre du portefeuille MONTCLAIR (9 actifs en France). Ainsi, les montants investis au cours du 1er semestre se répartissent de façon équilibrée entre les bureaux (48 %) et les actifs industriels (52 %).
Les taux de rendement prime se sont stabilisés ce trimestre sur l’ensemble des marchés français.
Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi positionné à 6,00 %.

Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée conclut : « Alors que l’année 2024 devrait être synonyme de début de normalisation monétaire et d’amélioration du marché de l’investissement, les soubresauts affectant la dette française et les incertitudes liées au contexte politique sont venus rebattre les cartes. Le marché d’Aix-Marseille pourrait néanmoins bénéficier de transactions d’envergure dans les mois à venir, permettant de connaître un 2nd semestre plus dynamique ».

A propos de JLL

Depuis plus de 200 ans, JLL (NYSE : JLL), l’un des leaders mondiaux du conseil et de l’investissement en immobilier d’entreprise, aide ses clients à acheter, louer, construire, aménager et développer les actifs immobiliers tertiaires, commerciaux, industriels, hôteliers ou résidentiels.
Entreprise classée au Fortune 500, implantée dans plus de 80 pays dans le monde, avec un chiffre d’affaires annuel de 20,9 milliards de dollars, JLL compte plus de 103 000 collaborateurs qui associent approche globale et expertises locales.
Animés par une mission commune, façonner le futur de l’immobilier pour un monde plus durable, nous aidons nos clients et tous les acteurs de notre écosystème à éclairer l’avenir de l’immobilier : SEE A BRIGHTER WAYSM.
JLL est une marque déposée de Jones Lang LaSalle Incorporated.

Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site jll.com.