Quand ils ne sont pas à arpenter les rues marseillaises, c’est qu’Alexandre Augusto et Mickaël Saba, deux trentenaires marseillais, sont à Paris pour enregistrer l’émission « Proprio À Tout Prix » dans laquelle ils interviennent comme chroniqueurs depuis octobre 2023.

Diffusée tous les dimanches matin à partir de 11h sur la chaine « 6ter » et en replay sur M6+, cette émission a permis à ces deux amis et associés de se positionner comme experts plus qu’agents immobiliers. Prochaines dates de diffusion : le dimanche 15 septembre à 11h sur « 6ter» pour Alexandre et le 22 septembre pour Mickaël

UNE DOUBLE PASSION POUR L’IMMOBILIER ET POUR MARSEILLE

Amis d’enfance, Alexandre Augusto et Mickaël Saba franchissent en 2020 un cap supplémentaire en s’associant pour donner naissance à la société TERRA CAPITAL.

Située dans le 12ème arrondissement de Marseille, TERRA CAPITAL leur permet d’unir leurs forces et de regrouper tous les métiers liés à l’immobilier : de l’investissement immobilier à l’agence immobilière en passant par l’achat et la revente de biens ou encore l’accompagnement à la gestion locative de biens. Avec un atout supplémentaire depuis presqu’un an : celui de faire passer certains biens à la télévision !

Tous deux nés à Marseille, Alexandre et Mickaël se positionnent à contre courant du Marseille bashing. La connaissance qu’ils ont du territoire marseillais et de son infrastructure leur permet de sélectionner des biens pour leur rentabilité. Un critère déterminant dans la mise en place de leur accompagnement.

« Nous aimons notre ville et croyons en son potentiel. Avec TERRA CAPITAL, notre objectif est de démocratiser l’investissement immobilier et de prouver que Marseille peut apporter une rentabilité entre 5 et 15% selon les quartiers et les modes de location, contre 2 à 3% sur Paris, par exemple ».

Chaque jour, nous parcourons près de 100 km pour passer à la loupe les 16 arrondissements de Marseille. Cela représente une trentaine de visites de biens par semaine. Ce travail de terrain nous permet de connaitre le marché presque rue par rue et d’apporter une analyse très pointue du territoire. » témoignent Alexandre et Mickaël

Exemple d’investissement locatif atypique, quartier des 5 avenues

Depuis sa création, TERRA CAPITAL a accompagné 350 clients dans leur projet d’investissement ou de vente sur Marseille, représentant un volume d’investissement global de 29 millions d’euros. TERRA CAPITAL détient par ailleurs dans la cité phocéenne une cinquantaine d’appartements en location, principalement des petits appartements, du studio au T3 (80% de la demande est pour une surface entre 20 et 40m2) pour des prix allant de 60 000 à 150 000 euros.

Affichant une croissance exponentielle et un CA de 2 M€ en 2023, TERRA CAPITAL projette de déménager à la fin de l’année.

DES COUTEAUX SUISSES DE L’IMMOBILIER

Autodidactes, Alexandre et Mickaël se présentent comme des « couteaux suisses de l’immobilier ». Ils ont mis en place une méthode propre à TERRA CAPITAL, basée sur des outils spécifiques pour prévoir l’évolution du marché.

« Nous basons notre stratégie sur notre expérience d’investisseurs et sur une vision à 5 ans de l’évolution de l’immobilier marseillais. Nous nous appuyons pour cela sur notre perception de la demande, sur l’évolution des quartiers, ainsi que sur notre expertise dans l’analyse des immeubles et des emplacements. ».

Soucieux d’intervenir comme des experts, Alexandre et Mickaël proposent des services à la carte, allant de l’accompagnement à la recherche et à l’achat, aux travaux de valorisation, jusqu’à la mise en location et gestion. Ils organisent par ailleurs des soirées privées baptisées « Open House » où, pour l’occasion, ils « ouvrent » certains appartements pour accueillir, « in situ », leurs invités et aborder des sujets en rapport au bien présenté, en traversant différents thèmes clés (location courte durée, investissement en marchand de biens, fiscalité immobilière….). La prochaine rencontre aura lieu le 12 septembre sur le thème « Comment investir dans l’immobilier sans créer d’impôt ».

« PROPRIO À TOUT PRIX » : SILENCE, ÇA TOURNE !

Ils sont les seuls experts marseillais à avoir été sélectionnés par le Groupe M6 pour décrypter l’actualité immobilière, répondre à toutes les questions que l’on peut se poser en lien avec l’immobilier, mais aussi offrir à certains propriétaires vendeurs l’opportunité de diffuser sur toutes les chaines du groupe, leur bien à travers des formats courts de 1’30’’.

Grâce à ce tremplin, près de la moitié des biens mis en vente par TERRA CAPITAL se voit « boostée » via ce canal. 80% d’entre-eux trouvent des acquéreurs en moins de 30 jours, contre un délai moyen de vente à Marseille de 45 jours pour les autres biens de TERRA CAPITAL.

RADIOGRAPHIE DE L’IMMOBILIER MARSEILLAIS : UN MARCHÉ EN PLEINE ÉVOLUTION

Si Marseille, 2ème ville de France, a évolué de manière favorable au cours des 15 dernières années, elle ne figure pas parmi les dix premières villes en termes de prix au m², ce qui laisse entrevoir une marge de progression considérable.

Selon les données de l’INSEE, le prix moyen de l’immobilier s’élève à près de 3 500 €/m² en 2023, avec des variations importantes selon les arrondissements. Le 7ème arrondissement arrive en tête avec des prix avoisinant les 5 000 €/m² tandis que des quartiers comme le 3ème affichent des prix plus abordables autour de 2 000 €/m².

Malgré la crise des taux de 2023, Marseille a maintenu une hausse des prix de +2 % en 2023, prouvant sa résilience face aux autres villes françaises. Les Marseillais restent optimistes et les projets immobiliers continuent de se concrétiser. Les projets d’urbanisme (cf. encadré) et les investissements infrastructurels en cours devraient par ailleurs continuer à soutenir la croissance des prix dans les années à venir.

Le secteur Baille/Timone, où l’offre de biens immobiliers est insuffisante pour répondre à la demande des investisseurs et des résidents, devrait également bénéficier de cette dynamique.

En résumé, Marseille offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs grâce à ses projets d’infrastructure, son attractivité touristique et ses prix encore relativement abordables par rapport à d’autres grandes villes françaises.

L’ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER PAR TERRA CAPITAL

– Si le monde est instable, l’immobilier reste assez stable avec des taux étant sensiblement les mêmes.

– Les investisseurs immobiliers se recentrent sur les vraies composantes de l’immobilier : l’emplacement et la rentabilité.

– Les demandes des acheteurs pour des biens clefs en main sont 40 % inférieurs à 2021.

– L’exceptionnel ne se définit plus par un beau canapé ou une belle cuisine. Il se définit par la belle vue, la belle hauteur sous plafond ou un emplacement premium. On revient aux fondements de l’immobilier. Les paillettes ne suffisent plus pour vendre plus cher que le prix moyen au m2.

– Les acheteurs achètent au bon prix et ne font plus de folie, sauf point précédent.

– Les acheteurs de résidences principales compensent la baisse de pouvoir d’achat avec leur épargne. C’est pour cette raison que le marché tient.

– Les banques ne sont pas établies sur des normes. Elles sont comme les êtres humains : quand elles ont confiance, elles prêtent davantage. En ce moment, elles ont confiance.

– Les taux de prêt immobilier se stabilisent mais selon le futur premier ministre et la nouvelle loi de finance, il peut y avoir des rebondissements.

– Le téléphone sonne toujours autant pour les petits prix (inférieur à 250k€).

– Pour les prix supérieurs à 400k€, les vendeurs sont trop gourmands et les acheteurs sont très sévères dans leur jugement, ce qui ralentit le marché.

→ Les vendeurs sont gourmands, car il y a un effet boomerang : ils ont acheté cher il y a

4 ans et veulent récupérer leur argent.

→ Les acheteurs sont sévères, car ils ne veulent pas se retrouver dans la position des vendeurs

– Les prix vont continuer à baisser, car les acheteurs, qui tiennent le marché, veulent acheter à -20 %. Le problème est la période de transition que l’on a vécu et pas le fait que le marché diminue. Si on achète moins cher, on vend moins cher.