Une étude de Maslow.immo révèle que l’absence de rénovation énergétique engendre des pertes financières records pour les investisseurs locatifs.

Le 23 février dernier, le dispositif MaPrimeRénov’ a été relancé, marquant une nouvelle étape dans la stratégie gouvernementale de lutte contre les passoires thermiques. Si l’enjeu écologique est connu, la réalité économique commence seulement à être chiffrée avec précision. Alors que les logements classés G sont exclus du marché locatif depuis 2025 et que ceux classés F le seront dès 2028, une nouvelle analyse publiée ce lundi 2 mars 2026 par la plateforme d’investissement Maslow.immo (https://maslow.immo/) jette un pavé dans la mare : ne pas rénover coûte désormais beaucoup plus cher que d’investir dans les travaux.

Le coût exorbitant de l’inaction

L’étude, menée sur 168 villes françaises de plus de 30 000 habitants, s’appuie sur les données des transactions notariales (DVF 2024) et les loyers observés en 2025. Le constat est sans appel : conserver un bien classé F ou G peut entraîner un manque à gagner allant jusqu’à 34 000 euros sur une période de dix ans.

Ce montant vertigineux résulte de la combinaison de plusieurs facteurs punitifs pour le propriétaire : l’incapacité de louer (vacance locative forcée), le gel des loyers imposé par la loi Climat & Résilience, et surtout la « décote verte » à la revente. Un bien mal classé n’est plus seulement un logement énergivore, il est devenu un actif toxique, juridiquement contraint et financièrement dévalué.

Une géographie des pertes très contrastée

L’impact du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) varie considérablement selon les territoires. L’analyse identifie trois typologies de pertes financières qui redessinent la carte de l’investissement locatif en France.

Dans les villes où l’immobilier est cher, le manque à gagner en valeur absolue atteint des sommets. C’est le cas en Île-de-France, où Levallois-Perret arrive en tête du classement avec une perte estimée à 34 032 euros sur dix ans pour un T2 de 40 m². Boulogne-Billancourt (32 674 euros) et Suresnes (28 553 euros) complètent ce podium peu envieux.

À l’inverse, dans les villes où le prix au mètre carré est plus accessible, le poids du DPE par rapport au capital investi est destructeur. À Roubaix, ne pas rénover revient à effacer 16,6 % du capital investi initialement. Creil (16,2 %) et Sarcelles (15,9 %) suivent la même tendance. Dans ces localités, la mauvaise performance énergétique peut engloutir près d’un sixième de la valeur du bien.

Les zones touristiques sous tension

Une troisième lecture de l’étude traduit ce coût en « années de loyers perdus ». Ce critère est particulièrement pertinent pour les investisseurs cherchant du rendement pur. Sur la côte basque, à Anglet, conserver une passoire thermique équivaut à perdre 2,66 années de loyers nets sur une décennie.

Le phénomène touche également la Bretagne, avec Saint-Malo (2,57 ans), et la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. À Six-Fours-les-Plages, dans le Var, la perte représente 2,47 ans de revenus locatifs. Saint-Raphaël et Antibes ne sont pas épargnés, avec respectivement 2,36 et 2,32 années de loyers évaporés à cause d’un mauvais classement énergétique.

La rénovation, un impératif de gestion

Face à ces chiffres, la rénovation énergétique quitte le domaine de la contrainte réglementaire pour devenir un levier de performance financière. « Le DPE n’est plus un simple indicateur réglementaire ou environnemental. Il devient un critère central d’arbitrage financier », explique Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow.immo.

Pour cet expert, la stratégie est claire : « Dans certaines villes, ne pas rénover peut coûter plus cher que rénover. Le retour de MaPrimeRénov’ crée une fenêtre d’opportunité pour sécuriser la valeur des actifs avant que la décote ne s’accentue ».

Maslow.immo, plateforme spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, souligne à travers ces données que la valeur verte est désormais une composante structurelle du marché. Alors que l’échéance de 2034 pour les logements classés E se profile déjà, l’immobilisme semble être l’option la plus coûteuse pour les bailleurs.