Colliers analyse un marché de l’immobilier d’entreprise en chute libre au 1er trimestre 2026, le plus bas niveau depuis la crise de 2009.

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise connaît un coup d’arrêt brutal en ce début d’année. Selon la dernière analyse de l’équipe Études & Recherche de Colliers France, basée sur les données d’Immostat, le premier trimestre 2026 s’est soldé par un volume d’investissement de seulement 1,860 milliard d’euros. Il s’agit du pire démarrage annuel enregistré depuis le premier trimestre 2009, qui avait atteint un plancher historique à 790 millions d’euros.

La chute est vertigineuse : le montant investi recule de 48 % sur un an et s’effondre de 74 % par rapport à la moyenne quinquennale. Ce gel des transactions, directement lié à un contexte géopolitique tendu et à un durcissement des conditions de financement, compromet sérieusement l’objectif d’un marché annuel avoisinant les 15 milliards d’euros.

Tous les secteurs en berne

Aucun segment de marché n’échappe à la tourmente. Le secteur des bureaux, qui avait montré des signes de reprise en 2025, a replongé avec à peine 696 millions d’euros investis, ne représentant que 37 % du total. Si l’Île-de-France capte 69 % des volumes, l’essentiel (62 %) reste concentré dans le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris.

Le commerce, bien que totalisant 849 millions d’euros grâce à deux transactions majeures, n’en demeure pas moins en recul par rapport au premier trimestre 2025 (1,3 milliard d’euros). Mais le fait le plus marquant est le ralentissement continu de la logistique, avec seulement 226 millions d’euros investis, soit un tiers du volume de la même période l’an passé. Cette perte de confiance s’explique par l’effondrement de la demande locative, notamment en Île-de-France où à peine 6 millions d’euros ont été positionnés. Enfin, les locaux d’activité ferment la marche avec un volume de 89 millions d’euros, soit 5 % du marché global.

L’Île-de-France paralysée par l’attentisme

Le marché locatif des bureaux en Île-de-France subit lui aussi les conséquences de l’attentisme généralisé. La demande placée a péniblement atteint 367 700 m², un chiffre en recul de 15 % sur un an et à peine supérieur au pire premier trimestre des vingt dernières années (T1 2021).

Seules sept grandes transactions (plus de 5 000 m²) ont été signées, soit deux fois moins qu’au T1 2025. Cette pénurie de mouvements sur les grandes surfaces explique la contreperformance globale, alors que les petites et moyennes surfaces résistent mieux. Conséquence directe, l’offre disponible continue de grimper, atteignant 6,3 millions de m² vacants (+9 % sur un an). Dans ce contexte, les loyers moyens se stabilisent voire s’érodent dans certains secteurs, même si le loyer « prime » du QCA parisien établit paradoxalement un nouveau record à 1 250 €/m²/an.

Conflit en Iran et hausse des taux : le cocktail explosif

Pour les experts de Colliers, les causes de ce blocage sont claires et multifactorielles. « Après le faible rebond de la fin d’année 2025, alimenté par quelques très grandes transactions, le marché de l’investissement en immobilier marque de nouveau un coup d’arrêt sur le premier trimestre 2026. Le déclenchement de la guerre en Iran a clairement gelé toute prise de décision », analyse Sébastien Masson, directeur général adjoint en charge des métiers Capital Markets et Agence de Colliers.

Il précise : « La violente remontée des coûts de financement liée aux craintes d’une flambée des prix, avec un taux de l’OAT frôlant les 3,90 %, et l’incertitude grandissante quant aux perspectives économiques viennent interrompre la reprise du marché ». Selon lui, la fluidité ne reviendra pas tant que la prime de risque ne se reconstituera pas, ce qui impliquerait un taux de rendement prime dans le QCA parisien autour de 5,25 % minimum. Sébastien Masson ajoute qu’une accélération de l’ajustement des valeurs pourrait venir de certains actifs repris par leurs créanciers dans le cadre de ventes contraintes (« distress »).

Colliers est l’un des leaders mondiaux en services immobiliers et gestion des investissements. Opérant dans 70 pays, l’entreprise et ses 22 000 professionnels fournissent une expertise aux acteurs du secteur. Plus d’informations sont disponibles sur leur site Colliers.com ou sur leur profil LinkedIn