Selon une étude de Colliers, le marché de l’investissement résidentiel a rebondi de 29 % en 2025, dynamisé par le segment porteur des résidences étudiantes.

Le marché de l’investissement immobilier résidentiel a affiché une santé robuste en 2025, marquant une nette reprise par rapport à l’année précédente. Selon le bilan annuel publié ce jour par Colliers, spécialiste mondial des services immobiliers, 4,3 milliards d’euros ont été investis dans ce segment en France, soit une hausse significative de 29 %. Cette performance contraste fortement avec celle de l’immobilier d’entreprise, dont la croissance s’est limitée à 8 % sur la même période.

L’année s’est terminée sur une dynamique particulièrement forte, avec 1,6 milliard d’euros engagés au cours du dernier trimestre, un volume qui n’avait pas été atteint depuis le premier trimestre 2022, juste avant le début du conflit en Ukraine.

Le retour des grandes transactions de portefeuilles

Alors qu’elles avaient quasiment disparu en 2024, les transactions de portefeuilles ont contribué à nouveau au dynamisme du marché en 2025. La cession du portefeuille Youfirst Campus en début d’année a été suivie par trois autres opérations majeures de plus de 80 millions d’euros au dernier trimestre, menées notamment par des acteurs comme Twenty Two et Greystar France. Malgré ce retour remarqué, l’étude souligne que les opérations unitaires (actif par actif) demeurent prédominantes, représentant 67 % du volume total investi.

La performance éclatante des résidences étudiantes

Le segment du résidentiel géré présente des résultats très hétérogènes. Les résidences étudiantes s’imposent comme le moteur incontestable de la croissance, avec un volume record de 1,4 milliard d’euros investis en 2025, soit le tiers du total. Il s’agit de la meilleure performance enregistrée pour ce créneau sur la période 2017-2025. Des investisseurs majoritairement anglo-saxons se sont montrés particulièrement actifs, ciblant aussi bien la région parisienne que de grandes métropoles comme Toulouse, Rennes, Bordeaux et Strasbourg.

À l’inverse, les autres segments du géré affichent des bilans plus modestes. L’investissement en résidences seniors, bien qu’en croissance annuelle grâce à la vente du portefeuille d’Emeis, ne totalise que 182 millions d’euros. Le coliving confirme quant à lui ses difficultés, ne parvenant pas à franchir la barre des 100 millions d’euros avec seulement neuf transactions recensées.

Un marché classique en léger retrait mais résilient

Le logement classique et intermédiaire a attiré 2,6 milliards d’euros en 2025, accusant un léger recul de 7 % sur un an. Le secteur a toutefois bénéficié d’un rattrapage en fin d’année, avec 1,1 milliard d’euros engagés entre octobre et décembre. Cette performance doit cependant être nuancée, car elle a été en partie portée par une transaction exceptionnelle supérieure à 300 millions d’euros. Le nombre total d’opérations sur ce segment a d’ailleurs diminué, passant de 237 en 2024 à 204 en 2025.

L’Île-de-France, moteur incontesté du marché

La géographie des investissements (hors portefeuilles) confirme la prédominance écrasante de la région parisienne, qui concentre 79 % des montants engagés. Paris intra-muros a capté à lui seul 1,4 milliard d’euros via 88 transactions, un marché principalement animé par des investisseurs français, incluant des acteurs publics de premier plan comme la Caisse des Dépôts et Consignations et la Ville de Paris.

La grande couronne n’est pas en reste, avec 890 millions d’euros investis, en hausse de 9 %. Des opérations significatives ont été finalisées à Courbevoie (Hines), Bagnolet (The Boost Society) et Rueil-Malmaison (Crédit Mutuel Assurances), trois d’entre elles portant sur des résidences étudiantes. En revanche, les régions marquent le pas avec 597 millions d’euros investis en opérations unitaires, soit une baisse de 21 % en un an.

Cette analyse est issue du bilan annuel de Colliers, un des leaders mondiaux en services immobiliers et gestion des investissements. Opérant dans 70 pays avec 22 000 professionnels, l’entreprise publie régulièrement des études sur les tendances du marché, disponibles sur son site Colliers.com (https://www.colliers.com/fr-fr).