Colliers France dresse un bilan en demi-teinte du marché de l’immobilier d’entreprise pour l’année 2025, basé sur les données d’Immostat.

Si les volumes d’investissement globaux affichent une hausse de 8% pour atteindre 13,7 milliards d’euros, cette croissance est largement illusoire. Elle repose quasi exclusivement sur le dynamisme des bureaux à Paris, porté par une poignée de méga-transactions, masquant l’atonie persistante en régions et la chute du secteur logistique. Dans le même temps, le marché locatif francilien enregistre son troisième recul annuel consécutif, signe d’une convalescence fragile sur fond d’incertitudes économiques et politiques.

Le marché de l’immobilier d’entreprise a retrouvé quelques couleurs en 2025, mais la reprise reste sélective et précaire. L’analyse de Colliers révèle une forte dichotomie entre un segment parisien ultra-polarisé et des pans entiers du marché toujours en difficulté.

Un marché de l’investissement à deux visages.

Avec 13,7 milliards d’euros engagés, l’investissement progresse de 8% sur un an. Le moteur de cette croissance est sans conteste le secteur des bureaux, qui bondit de 31% pour atteindre 6,8 milliards d’euros, représentant 50% du total investi.

Cette performance est cependant extrêmement concentrée : 82% de l’activité « bureaux » a eu lieu en Île-de-France, et Paris intra-muros capte à elle seule 72% des montants franciliens. Fait notable, cinq opérations exceptionnelles de plus de 300 millions d’euros à Paris masquent une faible densité de transactions sur le reste du marché.

« Ces opérations masquent encore le manque de densité du marché, notamment en dehors de Paris », analyse Sébastien Masson, directeur général adjoint de Colliers.

À l’inverse, le secteur de la logistique marque un net coup d’arrêt avec un recul des volumes de 22%, tandis que l’investissement dans les bureaux en régions, pénalisé par le retrait des SCPI, s’effondre. Seul le commerce confirme son regain d’attractivité avec une progression de 9% (2,8 milliards d’euros).

Un marché locatif en berne et des utilisateurs prudents.

Le marché des utilisateurs ne suit pas la tendance de l’investissement. La demande placée en Île-de-France recule pour la troisième année consécutive (-9%), s’établissant à 1,638 million de m². Si le nombre de très grandes transactions (plus de 15 000 m²) augmente, il ne suffit pas à compenser l’attentisme général.

Cette prudence se traduit par une nouvelle hausse de l’offre immédiate (6,25 millions de m²) et un taux de vacance moyen qui grimpe à 11% en Île-de-France. Le loyer « prime » dans le Quartier Central des Affaires parisien continue de progresser (1 230 €/m²/an), mais cette performance cache une réalité différente : « La vigueur non démentie du loyer prime ne doit pas masquer la réalité de l’évolution baissière des loyers économiques avec un niveau de plus en plus important des mesures d’accompagnement », souligne l’étude de Colliers.

Convalescence fragile et incertitudes persistantes.

Pour Colliers, le marché reste « convalescent ». La remontée des coûts de financement en fin d’année et un contexte économique et politique qualifié de « chaotique » freinent toute reprise franche. Les investisseurs comme les utilisateurs demeurent prudents, freinés par les incertitudes géopolitiques et les futures orientations fiscales en France. Les quelques très grandes transactions de l’année ne doivent pas faire illusion : le rebond attendra des signaux plus clairs.