Selon une étude BARNES, le marché du luxe se polarise : si les volumes baissent, la demande pour les biens d’exception reste soutenue, tirée par une clientèle internationale.

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Le marché de l’immobilier de prestige en France ne connaît pas la crise, mais il se transforme. Selon une étude publiée par le réseau BARNES, l’année 2026 est marquée par une forte polarisation : alors que le volume global de transactions s’ajuste, les biens les plus rares continuent de voir leur valeur grimper, portés par une demande française et internationale en quête de valeurs refuges.

Un marché parisien à deux vitesses

À Paris intra-muros, les chiffres des cinq premiers mois de 2026 illustrent cette tendance. Les bureaux BARNES ont enregistré un recul de 10 % en volume de ventes et de 9 % en chiffre d’affaires par rapport à la même période en 2025. Un ralentissement en trompe-l’œil, principalement dû à l’attentisme lié aux élections municipales du printemps. Le rebond a été spectaculaire dès le mois de mai, qui figure parmi les meilleurs jamais enregistrés par le réseau.

Preuve de cette polarisation, le segment des biens d’une valeur supérieure à 3 millions d’euros a bondi de 54 % en volume au premier semestre 2026. Le marché premium parisien se segmente désormais clairement : un immobilier de qualité autour de 14 142 €/m², le haut de gamme (3 à 5 millions d’euros) à 20 153 €/m² en moyenne, et le prestige (plus de 5 millions) qui s’envole à 27 500 €/m² en moyenne, avec des pics à plus de 50 000 €/m².

« C’est probablement ce qui explique en grande partie l’accélération que nous avons notée en mai, nos clients étant plutôt rassurés par un résultat aux élections municipales moins inquiétant que ce qu’ils pouvaient craindre », analyse Richard Tzipine, directeur général de BARNES.

Le grand retour de la clientèle américaine

L’un des moteurs de ce dynamisme est le retour en force des acheteurs américains. Un phénomène particulièrement visible à Paris, où ces derniers sont souvent soucieux de disposer d’un pied-à-terre stable face aux incertitudes politiques aux États-Unis, notamment depuis la réélection de Donald Trump en 2024.

« Le retour des Américains est très marqué dans les IXe et XVIIIe arrondissements », observe Marie Beauchet, directrice de BARNES Martyrs et Montmartre.

Dans les quartiers historiques comme Saint-Germain-des-Prés, cette clientèle, habituée à des prix plus élevés, n’hésite pas à franchir la barre des 25 000 €/m² pour un bien justifiant son prix.

« Depuis la mi-2025, nous voyons de plus en plus d’entrepreneurs et de professions libérales choisir de s’installer à Paris avec leur famille, en travaillant à distance avec le monde entier », ajoute Johanna Beyer, directrice de BARNES Saint-Germain-des-Prés.

Cette tendance n’est pas limitée à la capitale. Sur la Côte d’Azur, la clientèle américaine, composée d’entrepreneurs de la tech, de financiers new-yorkais ou de dirigeants du secteur de l’énergie, est de plus en plus présente, confirmant l’attrait de la France comme valeur refuge.

La rareté, moteur des marchés régionaux

La Côte d’Azur demeure un marché d’exception où la rareté foncière tire les prix vers des sommets, notamment à Saint-Jean-Cap-Ferrat (jusqu’à 50 000 €/m²) et Saint-Tropez, où des transactions peuvent atteindre 85 millions d’euros.

D’autres régions tirent leur épingle du jeu. À Bordeaux, les acquéreurs américains représentent désormais 10 % des projets, contre 3 % auparavant. Lyon voit son marché se stabiliser autour de 7 000 €/m² sur le segment haut de gamme, tandis que la Provence (Aix-en-Provence, Luberon, Alpilles) maintient une demande forte pour ses propriétés de caractère.

Le littoral atlantique et normand, de La Baule à Biarritz, confirme son statut de marché de conviction. Les biens « prêts à vivre » avec vue sur mer s’y échangent à des prix élevés, pouvant atteindre 30 000 €/m² au Pyla-sur-Mer et 40 000 €/m² à Biarritz pour les emplacements les plus recherchés.

Les Alpes en ligne de mire pour les JO de 2030

Enfin, la perspective des Jeux olympiques d’hiver de 2030 agit comme un puissant catalyseur pour les stations alpines. De Méribel à Chamonix, l’immobilier de prestige est devenu une classe d’actifs à part entière pour une clientèle internationale. Les prix peuvent y atteindre 45 000 €/m² pour les appartements les plus exclusifs à Méribel. La demande américaine y est également croissante, attirée par un cadre de vie authentique et un fort potentiel d’investissement.

Des ventes « flash » qui confirment la tension du marché

Signe de la forte demande pour les biens sans défaut, de nombreuses propriétés se vendent en quelques jours, voire quelques heures. L’étude BARNES cite plusieurs exemples parisiens : un appartement de 55 m² quai Montebello a reçu trois offres au prix le jour de sa mise en vente, et un triplex de 250 m² avenue Gourgaud a trouvé preneur dès la première visite pour 4,48 millions d’euros. Ce phénomène s’observe aussi en proche banlieue, comme à Versailles ou au Chesnay-Rocquencourt, où une maison a été acquise par son propre diagnostiqueur énergétique avant même sa commercialisation officielle. Ces transactions rapides soulignent que pour les biens d’exception, le marché reste extrêmement dynamique et sélectif.

via Presse Agence (rédigé à partir d’un communiqué de presse transmis à la rédaction).