Dans une tribune, l’expert Stéphane Ohayon analyse la mutation de l’immobilier commercial où l’agilité et l’expérience priment désormais sur l’emplacement.

Pendant des décennies, la valeur d’un commerce reposait sur une équation simple : un bon emplacement, une forte visibilité et un flux de passants constant. Ce modèle, qui a longtemps structuré le marché, voit aujourd’hui ses fondements vaciller. Selon Stéphane Ohayon, fondateur d’Elysées Conseils & Développement et spécialiste du secteur depuis près de 20 ans, le commerce physique n’est pas en déclin, mais il change profondément de rôle, obligeant l’immobilier à repenser entièrement sa logique.

De la boutique au média : un changement de paradigme

Les magasins ne sont plus de simples lieux de transaction. Les consommateurs, ultra-connectés, n’y viennent plus uniquement pour acheter un produit qu’ils peuvent souvent trouver en ligne. Les marques l’ont bien compris et recherchent désormais des espaces multifonctionnels, capables de dépasser la simple vente.

« Les marques recherchent désormais des lieux polymorphes capables de remplir plusieurs fonctions à la fois : vendre, renforcer leur image, créer une expérience, accueillir des événements, produire du contenu digital ou prolonger le temps de présence sur place », analyse Stéphane Ohayon.

Cette nouvelle ère, qualifiée de « Phygital », transforme radicalement la nature même du point de vente.

« Dans cette nouvelle ère du Phygital, la boutique devient un média autant qu’un point de vente », affirme-t-il.

Le défi des espaces physiques, notamment à Paris

Cette évolution majeure se heurte à la réalité du parc immobilier existant. Les enseignes sont en quête d’espaces plus ouverts, modulables et adaptables, pouvant accueillir des lancements de produits, des expériences immersives ou servir de décor pour des contenus destinés aux réseaux sociaux. Or, une grande partie des locaux commerciaux, y compris dans la capitale, reste composée de surfaces anciennes, contraintes et pensées pour des modèles de consommation traditionnels.

À Paris, cette inadéquation entre l’offre et la demande rend la recherche complexe. « Dans certains secteurs premium, trouver un espace suffisamment grand, flexible et immédiatement exploitable devient parfois une véritable chasse au trésor », constate l’expert. Même des emplacements jugés excellents peuvent ne plus correspondre aux standards actuels des marques si leur configuration est trop rigide.

L’agilité, nouvelle clé de la valeur immobilière

Le rythme effréné des tendances, largement dicté par les réseaux sociaux, contraint les marques à renouveler leurs concepts de boutiques beaucoup plus fréquemment qu’auparavant. Cette accélération crée une pression inédite sur un secteur immobilier dont les cycles sont, par nature, bien plus longs.

La valeur d’un actif commercial ne se mesure donc plus seulement à son adresse, mais de plus en plus à sa capacité intrinsèque à évoluer. La flexibilité, la modularité et la capacité d’adaptation deviennent des critères centraux.

« Un lieu capable d’être reconfiguré, adapté ou transformé rapidement devient progressivement plus stratégique qu’un espace figé dans une seule fonction, aussi bien placé soit-il », souligne Stéphane Ohayon.

En conclusion, l’expert estime que l’immobilier commercial ne fait pas que changer d’apparence : il change de logique. Les espaces les plus performants de demain ne seront pas uniquement les mieux situés, mais surtout les plus agiles, ceux capables de se métamorphoser au gré des attentes des marques et des consommateurs.

À propos de Stéphane Ohayon

Stéphane Ohayon est le fondateur d’Elysées Conseils & Développement.

Spécialisé dans l’immobilier commercial à haute valeur stratégique, il accompagne depuis près de 20 ans des enseignes nationales et internationales dans leur développement.

via Presse Agence.