Bruno Cantegrel, fondateur de MonsieurHugo.com, livre ses conseils et les nouveautés fiscales pour la déclaration des revenus locatifs LMNP.

La déclaration des revenus locatifs est souvent perçue comme un exercice complexe et fastidieux par les propriétaires bailleurs. Pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP), la multiplication des formulaires, des régimes fiscaux et des réformes réglementaires transforme cette obligation annuelle en un véritable défi. « C’est même un véritable casse-tête pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) », confirme Bruno Cantegrel, fondateur de la plateforme de gestion locative MonsieurHugo.com (https://www.monsieurhugo.com/). Fort de son expérience en investissement locatif et à la tête d’une communauté de 80 000 bailleurs, cet expert propose une feuille de route claire pour démystifier et simplifier cette démarche.

Comprendre le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux investisseurs qui louent un ou plusieurs biens garnis de meubles, dont la liste est fixée par décret (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000030972578). Pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter au moins l’une de ces deux conditions : générer des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 €, ou percevoir des revenus locatifs qui n’excèdent pas les autres revenus de son foyer fiscal.

Contrairement à une idée reçue, ces revenus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en raison de la nature commerciale de l’activité. Le bailleur doit alors choisir entre deux régimes fiscaux pour déterminer son bénéfice imposable.

Micro-BIC ou régime réel : un choix stratégique

Le premier régime, le micro-BIC, s’applique par défaut si les recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an pour les locations meublées classiques. Son principal avantage réside dans un abattement forfaitaire de 50 % sur le chiffre d’affaires, ce qui simplifie considérablement les obligations comptables. Attention toutefois aux locations saisonnières non classées : depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, applicable aux revenus 2025 (déclarés en 2026), le seuil du micro-BIC a été abaissé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.

Le second régime, dit « réel », est obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes mais peut être choisi volontairement en deçà. Bien que sa comptabilité soit plus lourde, il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxes, travaux…) et surtout de pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant ainsi, voire annulant, le bénéfice imposable.

La déclaration, étape par étape

La première formalité, obligatoire et gratuite, consiste à déclarer le début d’activité sur le portail de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI) via https://procedures.inpi.fr/. Cette démarche, à effectuer dans les 15 jours suivant le début de la location, permet d’obtenir un numéro SIRET et d’opter pour un régime fiscal.

Ensuite, la déclaration annuelle s’effectue sur le site des impôts (https://www.impots.gouv.fr/accueil).

Pour le régime micro-BIC, il suffit de cocher la case « revenus des locations meublées non professionnelles » dans le formulaire 2042 C PRO et de reporter les recettes brutes dans la case 5ND (ou 5OD). L’administration fiscale se charge d’appliquer l’abattement.

Pour le régime réel, la procédure est plus complexe. Elle exige de remplir une liasse fiscale (formulaire n° 2031-SD) incluant un bilan et un compte de résultat. « Dans la pratique, les propriétaires confient leur déclaration LMNP au régime réel à un cabinet comptable », précise Bruno Cantegrel. Des plateformes spécialisées, comme le service fiscal de Monsieur Hugo (https://www.monsieurhugo.com/blog/landing-page-fiscalite), proposent une alternative, prenant en charge la production des documents fiscaux pour un coût souvent inférieur à celui d’un expert-comptable traditionnel.

Attention à la nouvelle fiscalité sur les plus-values

Une nouveauté majeure issue de la loi de finances 2025 impacte lourdement les investisseurs au régime réel. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la durée de détention du bien viennent réduire son prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value de revente.

Par exemple, pour un bien acheté 200 000 € sur lequel 50 000 € d’amortissements ont été pratiqués, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value n’est plus de 200 000 € mais de 150 000 €. Cette mesure, qui s’applique à tous les amortissements cumulés y compris avant 2025, augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Si les abattements pour durée de détention sont maintenus et que certains biens (résidences services) sont exclus, cette réforme impose aux investisseurs d’intégrer ce nouveau paramètre dans leur stratégie patrimoniale pour éviter de mauvaises surprises fiscales à la revente.