Selon une étude Green-Acres, la résidence secondaire n’est plus un loisir mais une étape stratégique de vie pour 74% des acheteurs.

Loin des clichés sur l’achat d’agrément, la résidence secondaire s’impose aujourd’hui comme une composante essentielle d’un projet de vie à long terme pour les Français. C’est le constat majeur du troisième volet de l’observatoire 2026 « L’immobilier plaisir », publié le 20 mars dernier par la plateforme spécialisée Green-Acres. L’étude, qui croise des données de l’INSEE, des données fiscales et des millions de recherches d’utilisateurs, dresse le portrait d’un marché en pleine mutation, où l’achat de villégiature anticipe un changement de vie plus profond.

« Nous ne regardons pas un marché de loisir. Nous analysons un mouvement de fond, celui de la résidence secondaire qui est devenue une étape stratégique dans une trajectoire de vie pour ceux qui, sans quitter le pays, choisissent d’y vivre autrement », résume Benoît Galy, CEO de Green-Acres.

Une mutation profonde : la résidence principale différée

Le chiffre central de l’observatoire est sans appel : près de trois acheteurs français sur quatre (74 %) envisagent de faire de leur résidence secondaire leur résidence principale à terme. Cette statistique change fondamentalement la nature du marché, qui ne répond plus à un « caprice conjoncturel mais à une projection de long terme ». Le basculement est d’ailleurs envisagé à court ou moyen terme, puisque 60 % des acquéreurs prévoient cette transition dans un horizon d’un à cinq ans.

Pour affiner son analyse, Green-Acres a appliqué un « filtre villégiature », écartant les pieds-à-terre professionnels ou les biens issus d’héritages pour se concentrer sur les achats motivés par le repos, la retraite ou la recherche d’un meilleur équilibre de vie. Cette approche révèle une forte polarisation du marché sur trois fronts : le littoral, la montagne et la campagne attractive. Les Alpes-Maritimes et le Var concentrent à eux seuls plus de 13 % du total national des résidences de villégiature.

Trois marchés, trois budgets, un même profil d’acheteur

Si le portrait-robot national d’une résidence secondaire est une maison de 150 m² pour un budget médian de 264 000 €, la réalité recouvre trois marchés distincts.

La mer, avec un prix médian de 416 000 € pour 94 m², est le marché de l’emplacement par excellence. « La mer n’est pas réservée uniquement à ceux qui peuvent s’offrir la Côte d’Azur. Le rêve balnéaire existe à tous les niveaux de prix. Il change simplement de géographie », précise Benoît Galy, citant des marchés accessibles comme Le Barcarès (139 000 €).

La montagne affiche un grand écart saisissant : le budget médian atteint 484 000 € dans les Alpes, mais tombe à 150 000 € dans le Massif Central. Enfin, la campagne révèle un Sud-Est d’exception (460 000 €) face à un Ouest beaucoup plus accessible (199 000 €).

Quel que soit le lieu, le profil de l’acheteur est majoritairement urbain. Les habitants des grandes agglomérations sont les plus actifs, Paris concentrant à elle seule 28 % des recherches. Le principal déclencheur reste le projet de retraite, qui motive 60 % des recherches.

La fiscalité et la régulation, nouveaux arbitres du marché

L’achat plaisir est de plus en plus encadré par des contraintes fiscales et réglementaires. En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a rapporté 3,9 milliards d’euros, avec une taxe moyenne de 1 125 €. Dans les 1 461 communes ayant activé la surtaxe, le taux plafond de 60 % est devenu la norme. « La fiscalité devient le langage dans lequel les territoires posent leurs conditions », analyse le CEO.

À cela s’ajoute la régulation des locations de courte durée. Aujourd’hui, une résidence secondaire sur cinq (703 331 biens) se situe dans une zone soumise à des restrictions significatives. Le Pays Basque, avec une chute de 92 % des autorisations de meublés touristiques après l’instauration de la compensation, est un cas d’école. « Le potentiel locatif n’est plus un automatisme. Le territoire n’est plus seulement un décor ; il est aussi un cadre juridique et fiscal », ajoute Benoît Galy.

La « zone de liberté », l’avenir de l’immobilier plaisir ?

Face à ces contraintes, les acheteurs se tournent vers de nouveaux territoires. L’observatoire révèle l’émergence d’une « carte du possible » où les biens sont plus accessibles et les réglementations moins strictes. Preuve en est, 12 % des recherches sur la plateforme portent sur des biens à moins de 100 000 €. Des régions comme le Massif Central ou les Pyrénées accessibles offrent des opportunités réelles. « L’immobilier plaisir ne disparaît pas avec la contrainte budgétaire. Il change simplement de géographie », souligne Benoît Galy.

Selon Green-Acres, dont les données de recherche anticipent les transactions de 12 à 18 mois, ce mouvement va s’amplifier avec le renforcement attendu de la régulation au niveau européen en mai 2026. « La carte du possible que nous décrivons aujourd’hui pourrait devenir la carte dominante de demain », conclut le fondateur.

Fondée en 2004, Green-Acres (https://www.green-acres.fr) est une plateforme spécialisée dans l’immobilier plaisir, proposant plus de 340 000 biens dans une quarantaine de pays. L’observatoire complet « L’immobilier plaisir » est disponible en téléchargement sur son site.