Une étude de Green-Acres révèle que la résidence secondaire est une étape de vie, 74 % des acheteurs visant à en faire leur logis principal.

Loin des clichés sur le luxe et le loisir, le marché de la résidence secondaire en France connaît une mutation profonde. Selon le dernier volet de l’observatoire 2026 de la plateforme immobilière Green-Acres, publié le 20 mars dernier, cet achat est devenu une véritable stratégie de vie. Le chiffre est éloquent : près de trois acheteurs français sur quatre (74 %) envisagent de faire de leur bien de villégiature leur résidence principale à terme.

Cette analyse, qui croise des données de l’INSEE, des données fiscales de 2024 et des millions de recherches internes à la plateforme, dresse un nouveau portrait de « l’immobilier plaisir ». « Nous ne regardons pas un marché de loisir. Nous analysons un mouvement de fond, celui de la résidence secondaire qui est devenue une étape stratégique dans une trajectoire de vie », explique Benoît Galy, CEO de Green-Acres.

Un projet de vie, pas un caprice

Le basculement de résidence secondaire à principale n’est pas un projet lointain. D’après l’étude, 60 % des acquéreurs prévoient cette transition dans un horizon d’un à cinq ans. Cette projection de long terme confère au marché une solidité structurelle, déconnectée des caprices conjoncturels.

L’observatoire affine également la définition de la résidence de villégiature, se basant sur l’usage plutôt que sur le statut fiscal. En appliquant ce « filtre villégiature », qui exclut les pieds-à-terre professionnels ou les biens hérités non utilisés pour le repos, la carte de France se redessine. Les grandes métropoles reculent au profit de territoires de destination clairs : le littoral, la montagne et la campagne attractive. Les départements des Alpes-Maritimes (196 896 résidences) et du Var (177 558) concentrent à eux seuls plus de 13 % de ce parc national.

Trois marchés, trois arbitrages

L’étude révèle que l’appellation « résidence secondaire » recouvre en réalité trois marchés distincts, avec des logiques propres.

La mer reste le marché de l’emplacement, avec une tension maximale et un prix médian de 416 000 € pour 94 m². Toutefois, des options accessibles existent, comme au Barcarès (139 000 €) ou à Gruissan (190 000 €). « Le rêve balnéaire existe à tous les niveaux de prix. Il change simplement de géographie », ajoute Benoît Galy.

La montagne présente un grand écart saisissant. Le budget médian atteint 484 000 € dans les Alpes, alors qu’il se situe à 150 000 € dans le Massif Central et 165 000 € dans les Pyrénées. « L’acheteur arbitre entre une marque internationale et un ancrage authentique », précise le CEO.

La campagne, enfin, est le marché de l’espace. Le Sud-Est se distingue avec un prix médian de 460 000 €, tandis que l’Ouest reste beaucoup plus accessible, autour de 199 000 €.

La fiscalité et la régulation, nouveaux arbitres du jeu

La quête d’un second chez-soi reste une dynamique majoritairement urbaine, Paris concentrant 28 % des recherches. Cependant, les acheteurs font face à des contraintes croissantes. En 2024, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a atteint une moyenne de 1 125 €. Dans les 1 461 communes appliquant une surtaxe, les deux tiers des propriétaires concernés paient le taux maximal de 60 %.

Parallèlement, la régulation des locations de courte durée se durcit. Une résidence secondaire sur cinq (703 331 biens) est désormais située dans une zone soumise à des restrictions. Le Pays Basque est devenu un cas d’école : l’instauration de la compensation « un pour un » a provoqué une chute de 92 % des autorisations de meublés touristiques en un an. « Le potentiel locatif n’est plus un automatisme. Le territoire n’est plus seulement un décor ; il est aussi un cadre juridique et fiscal », analyse Benoît Galy.

Vers une nouvelle géographie des possibles

Face à ces contraintes, les acheteurs se tournent vers des territoires plus libres et accessibles. L’observatoire Green-Acres met en lumière l’émergence de « zones de liberté », où les prix modérés, une fiscalité contenue et une plus grande souplesse locative se combinent.

L’immobilier plaisir devient tangible à moins de 150 000 €, prix médian dans le Massif Central. « La pression réglementaire sur les marchés premium ne se desserrera pas. Fiscalité élevée et encadrement locatif vont redistribuer une partie de la demande vers des territoires moins contraints », anticipe le fondateur de Green-Acres. Selon lui, les données de recherche, qui précèdent les transactions de 12 à 18 mois, confirment déjà ce déplacement.

La plateforme Green-Acres (www.green-acres.fr), fondée en 2004 par Benoît Galy, se positionne comme un observatoire de ces tendances, aidant les acheteurs à naviguer dans ce marché en pleine recomposition.

L’étude complète « L’Immobilier Plaisir » est disponible en téléchargement sur le site de la plateforme.