À l’aube du MIPIM, le baromètre Catella révèle que la fiscalité et la localisation redeviennent prioritaires pour les acquéreurs immobiliers en 2026.

À quelques jours de l’ouverture du MIPIM (Marché International des Professionnels de l’Immobilier) le 9 mars et à une semaine des élections municipales, le paysage immobilier français opère une mutation significative. Catella Residential dévoile ce vendredi les résultats de la seconde vague de son baromètre réalisé par YouGov. Si la baisse des taux d’intérêt demeure le moteur principal du marché, l’étude met en lumière un changement de paradigme majeur pour cette année 2026 : la fiscalité s’impose désormais comme un critère d’achat incontournable, talonnant les conditions d’emprunt.

Une recomposition du paysage fiscal

C’est l’enseignement principal de cette enquête : pour 41 % des Français, une fiscalité avantageuse constitue un levier d’accès à la propriété déterminant. Ce chiffre marque une progression notable de 7 points par rapport à l’année précédente. Bien que la baisse des taux reste en tête des préoccupations avec 58 % des suffrages, elle s’effrite légèrement (-3 points), laissant place à une approche plus calculée des acquéreurs face aux dispositifs d’État.

Ce basculement s’explique par une actualité législative dense. La fin du dispositif Pinel, l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire, le retour programmé de MaPrimeRénov’ et l’adoption du statut du bailleur privé ont redessiné les contours de l’investissement. « La baisse des taux reste le premier levier d’accès à l’achat pour les Français, mais la fiscalité avantageuse gagne en importance comme critère décisif, ce qui est intéressant pour les perspectives du dispositif Jeanbrun qui incite au retour des investisseurs privés », analyse Paul Cayla, Président de Catella Residential.

Le retour du pragmatisme urbain

L’époque du « fantasme du départ au vert », né des suites de la crise sanitaire, semble révolue. Le baromètre 2026 signale un retour au pragmatisme. La localisation redevient un critère fondamental pour 59 % des sondés (+6 points), consolidant sa deuxième place juste derrière le prix, qui reste stable à 67 %.

La fin du télétravail généralisé et la nécessité d’une proximité immédiate avec les écoles et les commerces dictent à nouveau la loi du marché. Cette tendance est particulièrement marquée en Île-de-France, où l’exigence de localisation grimpe à 65 %, ainsi que dans les grandes agglomérations de plus de 100 000 habitants.

Le DPE comme valeur refuge

Face à la complexité croissante des normes environnementales, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne fait plus figure de simple formalité administrative, mais devient un indicateur de référence pour la valorisation du patrimoine. Pour la première fois, le classement DPE A-B et l’efficacité énergétique sont cités à égalité (45 %) par les potentiels acheteurs, qui cherchent avant tout à se prémunir contre les interdictions progressives de location des passoires thermiques.

Cette focalisation sur l’étiquette énergétique n’est cependant pas sans effets pervers sur le marché. « Le DPE est devenu une valeur refuge face à la complexité des normes énergétiques. Mais cette focalisation comporte un risque : survaloriser un bien classé A au détriment d’un logement réellement performant mais moins bien étiqueté », souligne Alexandre Chambault, Directeur Commercial VEFA et Associé de Catella Residential.

Un investissement devenu tactique

L’immobilier en 2026 cesse d’être un réflexe patrimonial passif pour devenir un choix d’allocation tactique. Si 74 % des Français n’ont pas de projet d’acquisition à court terme, la pierre reste une réalité concrète pour près de la moitié des 35-44 ans (49 %) et 40 % des Franciliens. Toutefois, bien que l’investissement immobilier soit jugé pertinent par 66 % des répondants, il perd du terrain (-1 point) au profit d’autres placements financiers jugés plus attractifs (+3 points).

Catella Residential Partners, filiale du groupe financier européen Catella, accompagne ces mutations du marché à travers ses activités de conseil, d’asset management et de commercialisation. L’entreprise, qui opère dans 12 pays, se positionne notamment sur le montage d’opérations en démembrement via son département Catella Patrimoine, répondant ainsi aux nouvelles attentes fiscales des investisseurs.